Veräußerungszustimmung bleibt nach Verwalterwechsel wirksam

Leitsatz

Eine einmal erteilte Veräußerungszustimmung ist endgültig wirksam und auch unwiderruflich, selbst wenn sich die Zustimmungsberechtigung bis zur Stellung des Eigentumsumschreibungsantrags etwa durch Verwalterwechsel geändert haben sollte (entgegen OLG Hamm, NJW-RR 2010 S. 1524)

Normenkette

§§ 12 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 1 und 61 WEG; § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO

Kommentar

1. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten (hier: des WEG-Verwalters) bedarf, so stellt dies keine Verfügungsbeschränkung als Ausnahme von § 137 Satz 1 BGB dar (so jedoch OLG Hamm, Beschluss v. 12.5.2010, I-15 W 139/10, NJW-RR 2010 S. 1524), sondern eine Beschränkung des Rechtsinhalts des Wohnungseigentums (so auch OLG München, Beschluss v. 27.6.2011, 34 Wx 135/11).

2. Ist somit der schuldrechtliche Vertrag bereits geschlossen worden, ist die daraufhin erklärte Veräußerungszustimmung endgültig wirksam und nicht mehr widerruflich, sobald sie von dem im Zeitpunkt der Erklärung zur Zustimmung Berechtigten gegenüber den Vertragsparteien oder den mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden ist. Ob die Berechtigung des Zustimmenden noch im Zeitpunkt der Stellung des Umschreibungsantrags vorliegt oder bereits entfallen ist (hier: mit Blick auf das zwischenzeitliche Ende der Verwalterbestellung), ist nicht von Belang. Nach dem Wortlaut des § 12 WEG kann die Zustimmung für beide Rechtsgeschäfte nur einheitlich erteilt und beurteilt werden, sodass auch nicht etwa 2 Zustimmungserklärungen erforderlich sind. Die einmal erteilte Zustimmung dauert selbst dann fort, wenn die Zustimmungsberechtigung entfällt, bevor die Auflassung bindend geworden und der Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch gestellt ist.

   Ob ebenso zu entscheiden wäre, wenn ein zustimmender Verwalter seine Verwalterstellung nachträglich deshalb verliert, weil der ihn bestellende Beschluss der Wohnungseigentümer auf Anfechtungsklage hin für ungültig erklärt wurde (dazu: KG, ZMR 2009 S. 784), kann vorliegend dahingestellt bleiben. Verwiesen werden darf auch auf den 1994 in das WEG eingefügten § 61 WEG (die grundbuchrechtliche "Heilungsbestimmung").

   Es ist nach Ansicht des Senats auch kein Grund ersichtlich, der Wohnungseigentümergemeinschaft bei wirtschaftlicher Betrachtung sozusagen eine zweite Chance zu eröffnen, falls sich zwischen dem Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrags und der Stellung des Antrags auf Eigentumsumschreibung herausstellt, dass die erklärte Zustimmung nicht zweckmäßig war. Das kann der Fall sein, weil der Zustimmungsberechtigte seinerzeit den ihm obliegenden Prüfungspflichten nicht hinreichend nachkam oder weil sich eine von ihm pflichtgemäß getroffene Prognose als im Ergebnis unzutreffend erwies. Ein solches Pflichtwidrigkeits- und Prognoserisiko trifft grundsätzlich die Gemeinschaft; insoweit kann im Ergebnis nicht der veräußernde Wohnungseigentümer belastet werden.

   Somit war vorliegend die bereits erteilte Verwalterzustimmung nach wie vor wirksam und zur Umschreibung des Eigentums ausreichend.

3. Selbst wenn die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO vorliegen, ist eine Rechtsbeschwerde gleichwohl nicht zuzulassen, wenn dieses Rechtsmittel (hier: wegen fehlender Beschwerdeberechtigung) nicht in zulässiger Weise eingelegt werden kann.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.05.2011, I-3 Wx 70/11Schneider