Veräußerungszustimmung bei Veräußerung an Ehegatten
  
Begriff

Ausnahmen von einem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis (hier für eine Veräußerung an den Ehegatten) bedürfen des Nachweises in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO (KG, Beschluss v. 20.5.2014, 1 W 234/14).

Grundbuchamt verlangt Nachweis für das Bestehen der Ehe

Nach den Bestimmungen der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist zur Veräußerung des Sondereigentums die Zustimmung des Verwalters nach der Bestimmung des § 12 WEG erforderlich. Einer Verwalterzustimmung bedarf es nach den maßgeblichen Regelungen allerdings nicht bei einer Veräußerung an Ehegatten. Einer der Wohnungseigentümer wollte seine Eigentumswohnung seiner Frau verkaufen. Das Grundbuchamt lehnte allerdings die Eigentumsumschreibung mit der Begründung ab, das Bestehen der Ehe sei nicht nachgewiesen. Der Wohnungseigentümer legte Beschwerde ein – mithin erfolglos.

Nachweis durch aktuelle Eheurkunde

Zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach den Regelungen der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung grundsätzlich die formgerechte Zustimmung des Verwalters erforderlich. Eine Ausnahme besteht lediglich für die Veräußerung an den Ehegatten. Soweit sich der Verkäufer nun auf das Vorliegen einer solchen Ausnahme berufen will, muss er diese nach der Bestimmung des § 29 Abs.1 Satz 2 GBO durch öffentliche Urkunden nachweisen. Zwar ist der notarielle Kaufvertrag eine öffentliche Urkunde, er erbringt aber keinen Nachweis für den Bestand der Ehe. Soweit die Eheleute hier auch erklärt hatten, sie seien zu einem bestimmten Zeitpunkt die Ehe eingegangen, erstreckt sich die Beweiskraft des notariellen Kaufvertrags nur darauf, dass die beurkundete Erklärung abgegeben wurde, nicht jedoch auf deren inhaltliche Richtigkeit. Zum Nachweis des Bestehens der Ehe ist demnach eine aktuelle Eheurkunde vorzulegen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

So in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich ist, im konkreten Fall aber seine Zustimmung nicht erforderlich ist, weil eine in der Vereinbarung definierte Ausnahme hiervon vorliegt, hat der Verwalter mit der Veräußerung nichts zu tun. So das Grundbuchamt etwa die Vorlage von Urkunden begehrt, die gerade diesen Ausnahmefall belegen, ist dies Sache des veräußernden Wohnungseigentümers.

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