Veräußerungszustimmung bei Übertragung von teilender GbR auf ihre Gesellschafter
  
Begriff

Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters mit Ausnahme der Erstveräußerung abhängig, ist diese Ausnahme "verbraucht", wenn die teilende Eigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist und die entstandenen Wohnungseigentumsrechte auf ihre Gesellschafter übertragen werden. Die weitere Veräußerung von einem Gesellschafter auf einen Dritten ist danach zustimmungspflichtig (KG Berlin, Beschluss v. 26.5.2014, 1 W 55/14).

Grundbuchamt verweigert Eigentumsumschreibung wegen fehlender Veräußerungszustimmung

Vorliegend ist zur Veräußerung von Sondereigentumseinheiten die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Hiervon ausgenommen ist der Fall der Erstveräußerung. Teilende Eigentümerin war eine aus 4 Personen bestehende GbR. Im Rahmen der Teilung wurden den einzelnen Gesellschaftern die Miteigentumsanteile jeweils verbunden mit Sondereigentumseinheiten zugewiesen. Einer der Gesellschafter veräußerte eine seiner Wohnungen. Die entsprechende Umschreibung des Eigentums verweigerte das Grundbuchamt allerdings, weil die Zustimmung des Verwalters nicht vorlag. Einer entsprechenden Veräußerungszustimmung des Verwalters hätte es jedoch bedurft.

Vereinbarte Veräußerungszustimmung

Als Inhalt des Sondereigentums kann gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Eine solche Vereinbarung ist vorliegend getroffen worden. Veräußerung ist dabei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes wie Erbfall oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist dabei nicht maßgeblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre etwa ausdrücklich an einen "Verkauf" geknüpft.

Befreiung vom Zustimmungserfordernis verbraucht

Die Übertragung der einzelnen Wohnungseigentumsrechte auf die Gesellschafter der vormaligen teilenden Grundstücks-GbR ist eine Veräußerung in diesem Sinne. Sie erforderte neben der Eintragung im Wohnungsgrundbuch die rechtsgeschäftliche Einigung zwischen der bisherigen Eigentümerin, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, und dem jeweils erwerbenden Gesellschafter. Anhaltspunkte dafür, dass diese "Aufteilung" des neu geschaffenen Wohnungseigentums von dem Begriff der Veräußerung ausgenommen sein könnte, waren nicht ersichtlich. Es handelte sich deshalb bereits um die erste Veräußerung, die Befreiung vom Zustimmungserfordernis ist damit verbraucht worden.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Durch das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG soll den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit geboten werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen. Dieser Schutz ist bei der Zuweisung einzelner Wohnungseigentumsrechte allein unter die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch nicht erforderlich, weil die Zusammensetzung der Gesellschaft und der Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst personenidentisch bleibt. Deshalb kann es Sinn machen, diese Aufteilung von dem Zustimmungserfordernis auszunehmen. Veräußern die vormaligen Gesellschafter das ihnen aufgelassene Wohnungseigentum dann aber an einen Dritten weiter, besteht die Gefahr des Eindringens unerwünschter Personen in die Gemeinschaft.

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