Veräußerungszustimmung: Auch erforderlich bei Veräußerung an einen Miterben
  
Begriff

Bedarf nach der Teilungserklärung gemäß § 12 Abs. 1 WEG die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder Dritter (etwa des Verwalters), dann gilt dies auch für die Überlassung und Auflassung des der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zustehenden Wohnungseigentums an eines ihrer Mitglieder. Das Zustimmungserfordernis wird grundsätzlich auch dann ausgelöst, wenn der Erwerber als Miterbe bereits der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört. Sieht die Teilungserklärung eine Ausnahme von diesem Zustimmungserfordernis für Veräußerungen an Verwandte bestimmten Grades des Veräußerers vor, dann greift diese Ausnahme auch dann, wenn das erwerbende Mitglied zu den übrigen Mitgliedern der Miterbengemeinschaft diesen Verwandtschaftsgrad aufweist (OLG Nürnberg, Beschluss v. 31.8.2015, 15 W 788/15).

Grundbuchamt fordert Veräußerungszustimmung des Verwalters

Der Vater, seine Tochter und sein Sohn sind in Erbengemeinschaft als Eigentümer einer Eigentumswohnung eingetragen. Mit notariellem Erbauseinandersetzungsvertrag wurde der Tochter das Alleineigentum an der Wohnung übertragen. Das Grundbuchamt beanstandete allerdings die fehlende Zustimmung des Verwalters. Der Notar wies insoweit darauf hin, dass nach den Bestimmungen der Teilungserklärung das Zustimmungserfordernis des Verwalters nicht besteht. Eine Veräußerung unter anderem an den Ehegatten oder an Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder Verwandte 2. Grades in der Seitenlinie, könne auch ohne Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden. Dennoch hatte das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen – freilich zu Unrecht.

Erbauseinandersetzung ist auch eine Veräußerung

Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Verfügung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Soweit demnach die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums schwebend unwirksam, solange die Zustimmung nicht erteilt ist. Dem Grundsatz nach wäre eine Zustimmung des Verwalters erforderlich, da auch die vorliegende Erbauseinandersetzung eine Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG darstellt. Unter Veräußerung von Wohnungseigentum ist dessen rechtsgeschäftliche Übertragung unter Lebenden zu verstehen. Hierunter fällt auch die Überlassung und Auflassung des der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zustehenden Wohnungseigentums an eines ihrer Mitglieder.

Zustimmung nicht erforderlich, da Teilungserklärung Ausnahmeregelung enthält

Vorliegend greift jedoch die in der Teilungserklärung enthaltene Ausnahme, wonach das Zustimmungserfordernis des Verwalters nicht besteht für eine Veräußerung unter anderem an den Ehegatten des Veräußerers oder an Personen, die mit ihm in gerader Linie verwandt sind oder Verwandte 2. Grades in der Seitenlinie. Da die Erbengemeinschaft kein eigenes Rechtssubjekt darstellt und als solche nicht rechtsfähig ist, erfolgte die der beantragten Eigentumsübertragung zugrunde liegende Veräußerung der Eigentumswohnung nicht zwischen der Erbengemeinschaft als solcher und der Tochter, sondern zwischen sämtlichen Mitgliedern der Erbengemeinschaft und der Tochter. Als Tochter ist sie in gerader Linie mit dem Vater und als Schwester als Verwandte 2. Grades in der Seitenlinie mit ihrem Bruder verbunden. Damit liegt der in der Teilungserklärung beschriebene Ausnahmefall der Veräußerung an Verwandte bestimmten Grades vor, der keiner Zustimmung des Verwalters bedarf.

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