Veräußerungszustimmung auch bei Schenkung erforderlich
  
Begriff

Eine im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 1 WEG), wonach die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung (KG Berlin, Beschluss v. 24.5.2012, 1 W 121/12).

Grundbuchamt lehnt Eintragung ab

Die Teilungserklärung enthält eine Bestimmung, nach der zur Veräußerung des Sondereigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Einer der Wohnungseigentümer hatte seine Wohnung unentgeltlich seinem Bruder übertragen. Die Zustimmung des Verwalters wurde nicht eingeholt. Das Grundbuchamt hatte deshalb die Eintragung des Bruders als Eigentümer im Grundbuch abgelehnt – und dies zu recht.

Besondere Vereinbarung der Eigentümer

Veräußerung im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG ist die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Nicht umfasst ist etwa eine Enteignung oder ein Eigentumsübergang kraft Gesetzes wie Erbfall oder der Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Die von § 12 WEG gestatteten Veräußerungsbeschränkungen sind nicht gesetzlicher Inhalt des Sondereigentums. Sie werden es erst durch besondere Vereinbarung, sei es bei Begründung des Wohneigentums, sei es durch später vereinbarte Änderung der Gemeinschaftsordnung. Die Eigentümer bestimmen durch die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung selbst, in welchen Veräußerungsfällen eine Zustimmung erforderlich ist.

Veräußerung kann sowohl entgeltlich als auch unentgeltlich erfolgen

Vorliegend haben die Eigentümer jedenfalls die "Veräußerung" einem Zustimmungserfordernis unterstellt. Dieser Begriff ist weiter als die Formulierung eines Zustimmungserfordernisses für den "Verkauf". Denn bei der Veräußerung als rechtsgeschäftlicher Übertragung kommt es auf eine Entgeltlichkeit nicht an. Deshalb fallen auch Schenkungen unter den Begriff der Veräußerung. Der Begriff der Veräußerung umfasst mithin alle Rechtsgeschäfte unabhängig davon, ob diese entgeltlich oder aber unentgeltlich erfolgen. Aus dem Zweck des § 12 WEG, den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu geben, sich gegen das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Eigentümergemeinschaft zu schützen, erschließt sich ohne Weiteres, dass es für das Zustimmungserfordernis nicht darauf ankommen kann, ob der neue Wohnungseigentümer seine Rechtsstellung durch ein entgeltliches oder ein unentgeltliches Rechtsgeschäft erworben hat. Daher unterliegt auch eine Eigentumsübertragung durch Schenkung der Verwalterzustimmung.

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