Veräußerungsbeschränkung bei "Verwandten-GbR"
  
Begriff

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums außer bei Veräußerung an einen Verwandten der Zustimmung des Verwalters bedarf, so erfasst die Ausnahme nicht die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter sämtlichst Verwandte des Veräußerers sind (KG Berlin, Beschluss v. 18.10.2011, 1 W 566-571/11).

Grundbuchamt fordert Vorlage der Veräußerungszustimmung

In der Teilungserklärung ist vorliegend geregelt, dass die Veräußerung von Sondereigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf. Dies gilt ausschließlich dann nicht, wenn eine Veräußerung an Verwandte in gerader Linie erfolgt. Ein Ehepaar veräußerte nun sein Sondereigentum an seine Kinder. Diese Kinder hatten zu diesem Zweck eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet, die Eigentümerin der Wohnung werden sollte. Das Grundbuchamt hat die Eigentumseintragung abgelehnt und die Vorlage der Veräußerungszustimmung des Verwalters begehrt – mithin zu Recht.

Veräußerung an GbR nicht von Zustimmungserfordernis ausgenommen

Die Veräußerung an die GbR ist nicht von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen. Bereits nach dem Wortlaut ist die GbR keine Person, die mit dem veräußernden Ehepaar verwandt wäre. In gerader Linie verwandt mit diesem sind zwar die Kinder als Gesellschafter der GbR. Erwerbendes Rechtssubjekt ist jedoch die GbR, die schon begrifflich nicht mit dem Ehepaar verwandt sein kann. Maßgeblich zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass die Außengesellschaft bürgerlichen Rechts selbst rechtsfähig und grundbuchfähig ist.

Vereinbarte Lockerungen der Veräußerungszustimmung

Auch der Sinn und Zweck der eingetragenen Veräußerungsbeschränkung legen nicht nahe, die Veräußerung an die GbR als zustimmungsfrei anzusehen. Bestimmt die Eigentümergemeinschaft die Geltung einer Veräußerungsbeschränkung, entscheidet sie sich grundsätzlich dafür, dass sich die Gemeinschaft gegen das Eindringen von unerwünschten Personen schützen können soll. Werden gleichzeitig für Veräußerungen an Personen in einem näher bezeichneten Näheverhältnis zum Veräußerer insoweit Lockerungen vereinbart, ist davon auszugehen, dass die Gemeinschaft dieses Interesse als weniger gefährdet ansieht.

Wechsel der Gesellschafter

Hiervon kann jedoch nicht ausgegangen werden, wenn die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt, auch wenn diese zurzeit ausschließlich aus Personen besteht, für deren persönlichen Erwerb ein Zustimmungserfordernis nicht eingreifen würde. Selbst wenn zugrunde gelegt wird, dass die Geschicke der GbR von ihren Gesellschaftern gelenkt werden und die Gesellschaft deshalb ebenso zuverlässig ist wie ihre Gesellschafter, wäre diese Beurteilung vom jeweiligen Bestand der Gesellschafter abhängig. Ein Wechsel der Gesellschafter wäre ein Rechtserwerb, der sich außerhalb des Grundbuchs vollzieht und ein weiteres Zustimmungserfordernis nicht auslösen würde. Die WEG hätte also keinen Einfluss mehr darauf, ob auf diesem Wege Personen in die Gemeinschaft eindringen, denen als einzelne Erwerber die Zustimmung gemäß § 12 WEG mit Recht hätte versagt werden können. Dies entspricht offensichtlich nicht dem Sinn und Zweck der Vereinbarung.

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