Begriff

Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden. Weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. Ein Mitwirkungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird. Er kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben (BGH, Urteil v. 12.4.2013, V ZR 103/12).

Klage auf Zustimmung zum Verkauf gemeinschaftlicher Teilfläche

Der Grundstücksnachbar der Eigentümergemeinschaft errichtete eine Mauer zur Abgrenzung der beiden Grundstücke. Ein Teilstück der Mauer setzte er versehentlich auf das Grundstück der Wohnungseigentümer. Nachdem dieser Umstand bekannt geworden war, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die durch die Mauer abgetrennte gemeinschaftliche Teilfläche an den Grundstücksnachbarn zu verkaufen. Daraufhin schlossen der Grundstücksnachbar und die Verwalterin als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft einen notariellen Grundstückskaufvertrag über die Teilfläche, in dem auf die erforderliche Genehmigung des Vertrags durch alle Wohnungseigentümer hingewiesen wurde. Mit Ausnahme einer Wohnungseigentümerin genehmigten alle Eigentümer den Verkauf. Die Eigentümer beschlossen, den Verkauf zu vollziehen und sofern der Mehrheitsbeschluss für die Vollziehung im Grundbuch nicht ausreiche, die nicht zustimmende Wohnungseigentümerin ggf. gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Das Grundbuchamt lehnte die Umschreibung ab, weshalb die Gemeinschaft die Eigentümerin auf deren Zustimmung verklagte.

Erfolglose Klage

Die Klage hatte keinen Erfolg. Die übrigen Wohnungseigentümer können von der Wohnungseigentümerin nicht deren Zustimmung zum Verkauf verlangen. Auf Grundlage etwaiger Beschlüsse könnte dies ohnehin nicht erfolgen, da diese mangels Beschlusskompetenz nichtig wären. Denn eine Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft und stellt schon aus diesem Grund keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar.

Regelung einer sachenrechtlichen Zuordnung kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein

Der Anspruch kann auch nicht auf die Bestimmung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gestützt werden. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung verlangen. Das Begehren der Wohnungseigentümer ist indes nicht auf die Mitwirkung an einer Vereinbarung gerichtet. Mit einer Vereinbarung wird nämlich das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet. Eine vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung ist davon zu unterscheiden. Eine solche kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. Ein Verkauf von Gemeinschaftsflächen betrifft nicht das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern die Eigentumsverhältnisse und damit die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer können danach im Innenverhältnis eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen nicht im Wege einer wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarung erzwingen. Weil das Wohnungseigentumsgesetz danach ein abschließendes Regelungskonzept enthält, kann der Anspruch auch nicht auf das Gemeinschaftsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs gestützt werden.

Anspruch auf Mitwirkung aus Treuepflicht

Der Anspruch auf Mitwirkung an der Veräußerung könnte sich allein aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümerin gegenüber den anderen Wohnungseigentümern ergeben. Jedenfalls kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses nach Treu und Glauben eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft bestehen. Dies setzt allerdings voraus, dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen. Diese Voraussetzungen konnten vorliegend allerdings nicht bejaht werden. Außergewöhnliche Gründe, die einen Mitwirkungsanspruch begründen könnten, sind nicht schon dann anzunehmen, wenn eine Handlungsalternative sinnvoller als andere erscheint. Hier stehen den Wohnungseigentümern verschiedene Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung. Ohne den Verkauf entgeht ihnen zwar eine Einnahme. Dafür bleibt ihnen aber das Eigentum an der Teilfläche erhalten.

Die Grundstücksteilfläche ist für die Wohnungseigentümer aufgrund der Errichtung der Mauer auch nicht nutzlos geworden ist. Scheitert die Veräußerung, haben die Wohnungseigentümer nämlich auf Dauer die Möglichkeit, im Verhältnis zu dem Nachbarn von ihren Rechten als Eigentümer Gebrauch zu machen. Selbst wenn der Anspruch gegen den Grundstüc...

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