Veräußerung des Mietgrundst... / 1 Veräußerung nach der Überlassung

Im Fall der Veräußerung des Grundstücks nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis während seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten gemäß dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.[1]

Als Veräußerungsgeschäft im Sinne der Bestimmung kommen in Betracht: Kauf, Tausch, Schenkung, Vermächtnis, Einbringen in eine Gesellschaft. Erfüllt der Erwerber die Verpflichtungen nicht, so haftet der Vermieter für den vom Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge.[2]

Veräußert ist das Grundstück, wenn der Erwerber Eigentümer geworden ist. Voraussetzung hierfür ist die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Das obligatorische Verpflichtungsgeschäft, etwa der Kaufvertrag, führt einen Eigentumsübergang noch nicht herbei. Deshalb führt die in einem Grundstückskaufvertrag aufgenommene Bestimmung, wonach Besitz, Nutzen und Lasten an einem bestimmten Tag auf den Käufer übergehen, noch nicht zu einem Wechsel auf der Vermieterseite. Gleiches gilt für die Eintragung lediglich einer Auflassungsvormerkung. In diesen Fällen kann also der Käufer weder kündigen noch eine Mieterhöhung durchführen. Er muss abwarten, bis er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

§ 566 BGB, der den Personenwechsel auf der Vermieterseite bei Grundstücksveräußerung regelt, greift nur ein, wenn der Vermieter zugleich Eigentümer und Veräußerer des Grundstücks ist. Somit ist die Identität zwischen Veräußerer, Vermieter und Eigentümer erforderlich.

Bei fehlender Identität von Vermieter und Grundstückseigentümer schon bei Abschluss des Mietvertrags kommt bei einem späteren Eigentümerwechsel der Eintritt des Erwerbers in die Vermieterstellung nach § 566 Abs. 1 BGB nicht in Betracht, weil nicht "der Vermieter" veräußert hat.[3] Diese Identität fehlt z. B., wenn bei Miteigentum an einem Grundstück nur einer der Miteigentümer den Mietvertrag geschlossen hat, das Grundstück sodann aber von allen Miteigentümern veräußert wird, außer wenn der andere Miteigentümer der Vermietung zugestimmt hat. Hier ist § 566 BGB anwendbar.[4]

Für den umgekehrten Fall hat das LG Waldshut-Tiengen entschieden, dass in den von Eheleuten als Vermieter vereinbarten Mietvertrag der Sohn als Erwerber des Grundstücks auch dann vollständig eintritt, wenn allein die Mutter Grundstückseigentümerin gewesen war. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass der hier vorliegende Fall, dass eine Wohnung von mehreren Personen vermietet, aber nur eine im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, vom Gesetz nicht geregelt und daher eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB geboten ist.[5]

Eine analoge Anwendung des § 566 BGB ist auch für folgenden Fall angenommen worden: Ein vom Vermieter und Eigentümer bevollmächtigter Hausverwalter schließt einen Mietvertrag in eigenem Namen ab. Der Eigentümer veräußert das Grundstück später während der Mietzeit. Da der Hausverwalter über die Verwaltertätigkeit hinaus kein eigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Mietvertrags hat, ist es in solchen Fällen gerechtfertigt, den Vertrag im Zusammenhang mit § 566 BGB so zu behandeln, als hätte der Eigentümer selbst vermietet.[6]

Dagegen liegt eine Veräußerung mit der Folge der Anwendung von § 566 BGB vor, wenn die Miteigentümer eines Grundstücks, die auch Vermieter sind, Wohnungseigentum nach § 8 WEG bilden und ein früherer Miteigentümer von der Gemeinschaft durch Auflassung und Eintragung eine Wohnung erwirbt. Er tritt dann als Alleinvermieter in den Mietvertrag ein.[7]

Als Veräußerung ist auch die Übertragung von Wohnungseigentum in Erfüllung eines Vermächtnisses zu sehen.[8]

Der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung ist als Veräußerung i. S. d. § 577a BGB anzusehen. Die in dieser Vorschrift enthaltene Einschränkung des Rechts zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch dann zu beachten, wenn das Mietverhältnis gemäß § 57a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wird.[9] Auch in diesen Fällen gilt also die Wartefrist, während deren Laufs nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.

Nach Auffassung des KG Berlin[10], bestätigt vom BGH[11] stellt die Begründung von Wohnungseigentum durch Vermieter gemäß § 3 oder § 8 WEG noch keine Veräußerung dar. § 566 BGB ist nur anwendbar bei Veräußerung an einen Erwerber, der bis zum Erwerb noch nicht Vermieter war.

Höchst umstritten war das sog. Münchner Modell. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwirbt ein Mehrfamilienhaus, dann wird Wohnungseigentum gebildet und aufgeteilt an die früheren Mitgesellschafter. Hierin ist eine Veräußerung i. S. v. § 566 BGB mit der Folge zu sehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung an die Stelle des Vermieters dieser Wohnung eintritt.[12]

In diesem Urteil hat der BGH allerdings auch festgestellt, dass mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der Gesellschaft auf den einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft eintritt, der geeigne...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge