Veräußerung der Mietsache: Welche Rechte und Pflichten gehen auf den Erwerber über?
  

Begriff

BGB § 566

§ 566 BGB erfasst nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dazu gehört die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung grundsätzlich nicht.

(Leitsatz des Gerichts)

Das Problem

Zwischen den Parteien bestand ein langfristiges Mietverhältnis über Gewerberäume. Im Oktober 2016 vereinbarten die Parteien, dass das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit, nämlich zum Ablauf des April 2017, enden soll. Weiter ist in dem Mietaufhebungsvertrag vereinbart, dass der Vermieter an den Mieter für die vorzeitige Beendigung einen Betrag in Höhe von 80.000 EUR zahlen soll. Der Vermieter veräußerte das Mietobjekt nach Abschluss des Aufhebungsvertrags, aber vor der Beendigung des Mietverhältnisses an einen Dritten. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Abstandssumme vom Veräußerer oder vom Erwerber zu bezahlen ist.

Die Entscheidung

Wird die Mietsache veräußert, so tritt "der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein" (§ 566 BGB). Hinsichtlich der Frage, welche Rechte von § 566 BGB erfasst werden und auf den Erwerber übergehen, werden im Wesentlichen zwei Ansichten vertreten.

Nach einer Ansicht ist § 566 BGB eng auszulegen. Danach erfasst § 566 BGB nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Ob eine bestimmte Regelung untrennbar mit dem Mietvertrag verbunden ist, richtet sich nicht nach den Vorstellungen der Parteien; maßgeblich ist vielmehr der materiellrechtliche Gehalt der Regelung (BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11, NJW 2012 S. 3032 betr. Pfandrecht des Veräußerers; BGH, Urteil v. 12.10.2016, XII ZR 9/15, NJW 2017 S. 254 betr. Ankaufsrecht des Mieters; Streyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 566 Rn. 90 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. I 193 f.; Blank/Börstinghaus, § 566 Rn. 54 f.).

Nach anderer Meinung kommt es darauf an, ob die fraglichen Rechte und Pflichten auf dem Mietvertrag oder auf einem anderen, rechtlich davon getrennten Vertrag beruhten, ob also die fraglichen Abreden nach dem Willen der Parteien einen Bestandteil des Mietvertrags bildeten oder nicht. Ob diese Rechte und Pflichten materiellrechtlich dem Mietrecht zuzuordnen sind, spielt keine Rolle (Emmerich, in Staudinger, § 566 Rn. 40; Riecke, in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, § 566 Rn. 17). Zu einem ähnlichen Ergebnis führt die Auffassung von Häublein (MünchKomm, § 566 Rn. 33): Danach ist der Erwerber lediglich nicht an solche Nebenabreden gebunden, die ungewöhnlich sind und die er weder kannte noch kennen musste.

Das Gericht folgt der erstgenannten Auffassung. Dies steht mit dem Zweck des § 566 BGB im Einklang. Diese Vorschrift soll den Mieter vor Verdrängung aus dem Mietverhältnis schützen. Zugleich soll der Erwerber vor der Übernahmepflicht von mietvertragsfremden Vereinbarungen bewahrt werden. Schon aus diesem Grund folgt, dass Vereinbarungen, die der Veräußerer mit dem Mieter in einem Aufhebungsvertrag getroffen hat, nicht auf den Erwerber übergehen. Solche Vereinbarungen regeln nicht die weitere Durchführung des Mietverhältnisses, sondern sind als Gegenleistung des Veräußerers für die Bereitschaft des Mieters zur vorzeitigen Vertragsbeendigung zu bewerten.

Thüringer Oberlandesgericht, Urteil v. 1.8.2019, 4 U 858/18

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