Veränderungen an der Mietsache – Markise ja, Pavillon nein

Zustimmung des Vermieters erforderlich

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung einer Einwilligung zu einer baulichen Veränderung, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überschreitet. Daher hat der Mieter – sofern nichts anderes vertraglich vereinbart ist – keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst und auf eigene Kosten bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen.

Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der dieses Ermessen jedoch nicht rechtsmissbräuchlich ausüben darf (so bereits BGH, Urteil v. 25.3.1964, VIII ZR 211/62, WuM 1964 S. 563).

Rechtsanspruch auf Zustimmung

Dies kann der Fall sein, wenn die vom Mieter beabsichtigten Maßnahmen nur mit einem minimalen Eingriff in die Bausubstanz verbunden wären, so z. B. beim Anbringen einer Markise auf dem Balkon. Da eine Markise am Gebäude (z. B. mit Dübeln und Schrauben) befestigt werden muss, stellt dies eine bauliche Veränderung dar, die der Genehmigung des Vermieters bedarf. Allerdings hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer solchen Genehmigung, wenn die Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters gering ist, z. B. weil sich der Mieter bereit erklärt hat, die Montage fachgerecht durchführen zu lassen, auf die Gesamtansicht der Fassade Rücksicht zu nehmen und bei seinem Auszug den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Insofern gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben, dass der Vermieter dem Mieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund Einrichtungen verbietet, die dem Mieter das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten können (so bereits BVerfG, Beschluss v. 26.5.1993, 1 BvR 208/93, NJW 1993 S. 2035). Daher ist der Vermieter in diesem Fall zur Erteilung der Genehmigung verpflichtet, wenn der Mieter anderenfalls in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre, z. B. weil ein Sonnenschirm wegen der Lage des Balkons keinen ausreichenden Sonnenschutz bieten würde.

Umstände des Einzelfalls sind ent­scheidend

Dagegen hält sich das Aufstellen eines Pavillons auf einer Terrasse im ersten Obergeschoss eines Hauses nicht im Rahmen des Üblichen, da die Auswirkungen auf die Mietsache wegen der deutlichen Veränderung des Erscheinungsbildes nicht nur unerheblich sind. Dies gilt auch dann, wenn der Pavillon mit der Mietsache nicht fest verbunden ist und nur in den Sommermonaten aufgestellt wird.

(AG Spandau, Urteil v. 1.10.2012, 6 C 281/12, ZMR 2014 S. 132; AG München, Urteil v. 7.6.2013, 411 C 4836/13, ZMR 2014 S. 459)

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