Urkundenprozess: Zulässigkeit für Betriebskostennachforderung; Beweislast für Wohnfläche
  
Begriff

BGB § 556; ZPO § 592

  1. Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden.

    (amtlicher Leitsatz des BGH)

  2. Der Vermieter hat die Darlegungslast hinsichtlich der jeweiligen Gesamt- und Einzelfläche. Der Mieter muss die Angaben des Vermieters substanziiert bestreiten. Ist dies geschehen, muss der Vermieter die Richtigkeit seiner Angaben beweisen.

    (Leitsatz der Redaktion)

Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag hat der Mieter einer Dachgeschosswohnung anteilige Betriebskosten zu tragen. Der Vermieter hat für das Wirtschaftsjahr 2011 eine Abrechnung vorgelegt. In dieser Abrechnung werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt. Die Gesamtwohnfläche des Gebäudes ist in der Abrechnung mit 240 qm und die Fläche der Wohnung des Mieters mit 40 qm angegeben. Die Abrechnung schließt mit einem Saldo zugunsten des Vermieters in Höhe von ca. 1.200 EUR. Diesen Betrag macht der Vermieter im Urkundenverfahren geltend. Der Mieter bestreitet, dass die in der Abrechnung angegebenen Flächenangaben zutreffend sind.

1. Betriebskostenabrechnung im Urkundenprozess (Leitsatz 1)

Der BGH hatte zunächst zu entscheiden, ob ein Vermieter Nachzahlungsbeträge aus der Betriebskostenabrechnung im Urkundenverfahren geltend machen kann.

Der Urkundenprozess ist in den §§ 592 ff. ZPO geregelt. Die Vorschrift gilt unterschiedslos für alle Geldforderungen. Voraussetzung ist allein, dass der Kläger die zur Begründung seiner Ansprüche maßgeblichen Tatsachen durch Urkunden beweisen kann.

Der für die Gewerbemiete zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat bereits im Jahr 1999 entschieden, dass Mietforderungen aus einem gewerblichen Mietverhältnis im Urkundenprozess eingeklagt werden können (BGH, Urteil v. 10.3.1999, XII ZR 321/97, NJW 1999 S. 1408). Dieser Ansicht hat sich der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat angeschlossen (BGH, Urteil v. 1.6.2005, VIII ZR 216/04, NJW 2005 S. 2701; Urteil v. 20.12.2006, VIII ZR 112/06, NJW 2007 S. 1061).

In der Literatur wird teilweise die Ansicht vertreten, dass Ansprüche auf restliche Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung nicht im Urkundenprozess geltend gemacht werden können. Die Betriebskostenabrechnung sei zwar eine Urkunde. Aus ihr ergebe sich aber nur, dass eine Abrechnung erteilt wurde; für die materiell-rechtliche Richtigkeit der Abrechnung könne hieraus nichts entnommen werden (Blank, NZM 2000, S. 1083, 1084).

Der BGH ist anderer Ansicht: Der Vermieter habe die Richtigkeit der Abrechnung erst auf Bestreiten des Mieters zu beweisen. Deshalb genüge es für das Urkundenverfahren, wenn der Vermieter folgende Urkunden vorlegt:

  • den Mietvertrag mit der Umlagevereinbarung
  • eine Betriebskostenabrechnung sowie
  • einen Zugangsnachweis.

2. Beweislast für Wohnfläche (Leitsatz 2)

Ein weiterer Streitpunkt betrifft das Problem der Beweislastverteilung, wenn die Wohnfläche zwischen den Parteien streitig ist.

Hierfür gelten nach Ansicht des BGH folgende Grundsätze:

  1. Der Vermieter hat die Darlegungslast hinsichtlich der jeweiligen Gesamt- und Einzelfläche. Insoweit genügt es, wenn der Vermieter konkrete Zahlen benennt. Ein spezifizierter Nachweis – etwa in Form einer Wohnflächenberechnung – ist nicht erforderlich.
  2. Der Mieter muss die Angaben des Vermieters substanziiert bestreiten. Eine Erklärung mit Nichtwissen genügt nicht. Vom Mieter können andererseits nur solche Angaben verlangt werden, die ihm "möglich und zumutbar" sind.

     
    Wichtig

    Wohnungsvermessung ist zumutbar

    Es muss sich um Umstände aus dem eigenen Wahrnehmungsbereich des Mieters handeln. Im Allgemeinen sei es dem Mieter möglich, die Wohnung auszumessen. Die Kenntnis spezieller Berechnungsmethoden könne nicht verlangt werden.

    Es genügt, wenn der Mieter den Angaben des Vermieters "das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält".

  3. Ist dies geschehen, muss der Vermieter die Richtigkeit seiner Angaben beweisen.

BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 41/14

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