Urinpfützen im Eingangsbereich des Hauses – ein Mietmangel?
  
Begriff

Nicht jeder Mangel berechtigt den Mieter zur Mietkürzung. Ist der Gebrauch der Mietsache nur unerheblich herabgesetzt, kommt eine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in Betracht. Als unerheblich wurde es angesehen, dass der Eingangsbereich eines Mietshauses in der Berliner Innenstadt regelmäßig zum Urinieren aufgesucht wurde.

Der Bereich wurde zweimal wöchentlich gereinigt, aber es wäre noch öfter erforderlich gewesen. Der Mieter, der den Mietvertrag 1996 abgeschlossen hatte, minderte die Miete mit rund 70 EUR monatlich und erklärte ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Beseitigung des Mangels. Das Amtsgericht Berlin-Mitte verneinte ein Minderungsrecht, beließ dem Mieter jedoch einen 10-monatigen Betrag als Zurückbehalt bis zur Beseitigung des Missstands.

Zwar gehöre es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass der Mieter seine Wohnung über ein vergleichsweise reinliches Grundstück und nicht über Urinpfützen erreichen können muss. Der Mangel sei aber nicht als "erheblich" anzusehen. Der Mieter konnte die verhältnismäßig kleine Lache kurz überschreiten. Der Briefkasten konnte ohne im Urin stehen zu müssen, entleert werden. Das war nicht zu vergleichen mit Unsauberkeiten wie Taubendreck, herumstreunenden Tieren, Gerüchen einer Biotonne, durch welche die Nutzung der Wohnung selbst beeinträchtigt wird.

Dem Mieter wurde aber zugebilligt, einen Teil der Miete zurückzuhalten, bis der Mangel beseitigt war. Zwar war die Situation, wie der Vermieter meinte, seit Mietbeginn schon vorhanden und dem Mieter deshalb von Anfang an bekannt. Das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht kann jedoch auch in diesem Fall – anders bei der Minderung – ausgeübt werden.

AG Berlin-Mitte, Urteil v. 24.10.2012, 7 C 90/12, GE 2012 S. 1703

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