Unwirksamkeit einer Öffnungsklausel, die mehrheitlichen Wechsel von Wert- zu Objektstimmrecht zulässt?
  
Begriff

Das Stimmrecht gehört zum Kernbereich des Mitgliedschaftsrechts der Wohnungseigentümer. Durch Anwendung einer Öffnungsklausel können dem Wohnungseigentümer nicht elementare Mitverwaltungsrechte genommen werden, wozu auch das Stimmrecht gehört. Ermöglicht die Öffnungsklausel einen mehrheitlichen Wechsel vom Wertprinzip zum Objektprinzip, ist die Öffnungsklausel unwirksam (LG Karlsruhe, Urteil v. 21.3.2017, 11 S 88/16).

Öffnungsklausel in der Teilungserklärung

Die Wohnanlage besteht aus 4 Sondereigentumseinheiten. Das Stimmrecht richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen. In der Gemeinschaftsordnung ist weiter geregelt, dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss das Objektstimmrecht regeln können. Die Wohnungseigentümer machten auf einer Eigentümerversammlung von dieser Öffnungsklausel Gebrauch. Eine Wohnungseigentümerin hatte den Beschluss angefochten. Sie ist der Auffassung, der Beschluss sei nichtig, da die Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung unwirksam sei. Ihre Klage hatte Erfolg.

Wirksamkeit der Öffnungsklausel?

Nach Auffassung des LG Karlsruhe ist der Beschluss tatsächlich nichtig, da die Öffnungsklausel unwirksam sei. Zunächst stellten die Richter klar, dass ein Beschluss nichtig ist, wenn er ohne Beschlusskompetenz erging. Änderungen des Stimmprinzips müssen grundsätzlich vereinbart und können nicht mehrheitlich beschlossen werden. Daher kommt es zur Wirksamkeit des Änderungsbeschlusses auf die Wirksamkeit der Öffnungsklausel in der Teilungserklärung an.

Entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellten die Richter weiter klar, dass eine Öffnungsklausel lediglich die Funktion hat, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen. Deshalb ist ein Änderungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage erfüllt. Vielmehr sind insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Solche ergeben sich insbesondere aus den zum Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften. Hierzu zählen u. a. unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte. Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind.

Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel, die in derartige Rechte der Wohnungseigentümer eingreifen, sind nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen. Bis dahin sind sie schwebend unwirksam.

Das Stimmrecht gehört zum Kernbereich des Mitgliedschaftsrechts der Wohnungseigentümer. Es handelt sich nach Auffassung der Richter um das wichtigste und sensibelste Mitgliedschaftsrecht des Wohnungseigentümers. Durch Anwendung einer Öffnungsklausel können dem Wohnungseigentümer nicht elementare Mitverwaltungsrechte genommen werden, wozu auch das Stimmrecht gehört. Im vorliegenden Fall werde die Kraft der Stimmrechte durch die Anwendung der Öffnungsklausel ganz erheblich verschoben. Die Öffnungsklausel sei jedenfalls unwirksam.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Die Entscheidung begegnet erheblichen Bedenken und ist falsch. Freilich ist zunächst das Stimmrecht das wichtigste Mitgliedschaftsrecht eines Wohnungseigentümers. Es kann ihm auch dann nicht durch Vereinbarung genommen werden, wenn er sich selbst erhebliche Pflichtverstöße zum Vorwurf machen lassen muss. Ein Stimmrechtsausschluss kommt stets nur unter den strengen Voraussetzungen des § 25 Abs. 5 WEG in Betracht.

Die Änderung des Stimmprinzips bzw. die damit verbundene Veränderung der Gewichtung der Stimmen der Wohnungseigentümer kann jedoch durchaus zunächst durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer erfolgen. In diesem Zusammenhang ist die Bestimmung des § 25 Abs. 2 WEG in den Blick zu nehmen, die das Kopfstimmrecht regelt. Diese Regelung ist durch Vereinbarung abdingbar. Der Gesetzgeber toleriert gerade eine Abweichung vom Demokratieprinzip hin zum Wert- oder Objektprinzip. Zwangsläufig verbunden sind hiermit Änderungen des Stimmgewichts einzelner Wohnungseigentümer. Es liegt demnach gerade kein Eingriff in den Kernbereich vor. Das Gericht übersieht auch völlig, dass es sich um eine spezifizierte Öffnungsklausel handelte. Der Gegenstand einer möglichen Änderung der Gemeinschaftsordnung war ausdrücklich benannt. Derartige Öffnungsklauseln würden völlig bedeutungslos, wenn man sie als unwirksam ansehen würde. Sie können per se nur dann unwirksam sein, wenn sie Regelungen zulassen, die gegen §§ 134, 138 oder 242 BGB verstoßen, mithin einen Eingriff in unentziehbare und unverzichtbare Mitgliedschaftsrechte bzw. einen unzulässigen Eingriff in den Kernbereich oder die unabdingbaren Bestimmungen des WEG darstellen würden.

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