Unwirksame Haftungsbeschränkung

Leitsatz

Der gewerbliche Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann im Verwaltervertrag seine Haftung nicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken.

Fakten:

Eine im Verwaltervertrag enthaltene Regelung, nach der die Haftung des Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Wohnungseigentümer unwirksam (§ 9 AGBG). Das AGB-Gesetz ist auf Verträge zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und einem gewerblichen Verwalter anwendbar, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gegenstand haben (§ 24 a AGBG). Die Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit kann ohnehin nicht ausgeschlossen werden (§ 11 Nr. 7 AGBG).

Der gewerbliche Verwalter übt die Verwaltertätigkeit - z.B. als eingetragener Einzelkaufmann - nicht nur gelegentlich aus, sondern selbständig, auf Dauer und mit Gewinnerzielungsabsicht. Als eingetragenem Kaufmann obliegen ihm die Pflichten, die Verwaltungsaufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns durchzuführen (§ 347 BGB). Außerdem haftet er auch nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch für jeden Sorgfaltspflichtverstoß (§ 276 BGB). Besondere Umstände, die eine Beschränkung der Haftung des gewerblichen Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gebieten würden, sind nicht ersichtlich. Denn die Tätigkeit des gewerblichen Verwalters wird weder unentgeltlich durchgeführt, noch stellt die Verwaltung eine besonders gefahrgeneigte Tätigkeit mit Aufopferungscharakter dar. Daher sind Beschränkungen der Haftung des WEG-Verwalters in Verwalterverträgen auch eher branchenunüblich. Außerdem kann der Verwalter eine Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung abschließen, die auch Schäden abdeckt, die auf leichter und mittlerer Fahrlässigkeit des Verwalters beruhen. Zulässig ist schließlich, die Haftung des Verwalters für Schäden, die auf leichter und mittlerer Fahrlässigkeit beruhen, im Verwaltervertrag der Höhe nach auf eine bestimmte Summe begrenzen. Insoweit wird dem Interesse des Verwalters an einer Begrenzung seiner Haftung ausreichend Rechnung getragen. Der Verwalter verfügt ohnehin nur über einen relativ kleinen eigenverantwortlichen Handlungsspielraum, da er in wichtigen Bereichen jeweils nur die von der Gemeinschaft gefaßten Beschlüsse als "Vollzugsorgan" auszuführen hat (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Andererseits nimmt der Verwalter eine besondere Vertrauensstellung ein, zum einen wegen der ihm anvertrauten Vermögenswerte, insbesondere der Gelder der WEG, zum anderen wegen der von ihm gegenüber der WEG übernommenen Pflicht zur Wahrnehmung der Vermögensinteressen der WEG, der derjenigen eines Treuhänders zumindest angenähert ist. Verstößt der Verwalter gegen seine Vermögensbetreuungspflicht, kann er sich z.B. wegen Untreue (§ 266 StGB) strafbar machen. So hat das Amtsgericht Krefeld einen Verwalter kürzlich in einer umstrittenen Entscheidung (Urteil v. 15.10.1998, Az.: 24 Ls 9 Js 657/97) u.a. auch aufgrund unordentlicher Buchführung wegen Untreue zu zwei Jahren Haft ohne Bewährung verurteilt. Die Sorgfaltspflichten des Verwalters sind also ernst zu nehmen.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 23.10.1998, 85 T 70/98

Fazit:

Es wird auch die gegenteilige Ansicht vertreten, wonach die Beschränkung der Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zulässig und wirksam ist (so Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7.Aufl. 1997, Rn. 203 zu § 27 WEG). Der Verwalter hat die Aufgaben und Pflichten, die er übernommen hat, eigenverantwortlich mit Sorgfalt ordentlich und fachkundig zu erfüllen. Handelt er schuldhaft pflichtwidrig und entsteht den Eigentümern daraus ein Schaden, so ist er ihnen zum Schadensersatz verpflichtet. Bei mittleren und größeren Wohnungseigentumsanlagen sollte der Verwalter daher eine Haftpflichtversicherung für Vermögensschäden abschließen. Die Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter können - selbst bei der Verletzung von Nebenpflichten des Verwaltervertrages wie Hinweispflichten - verjähren grundsätzlich erst nach 30 Jahren. Um Schadensersatzansprüche gar nicht erst entstehen zu lassen, muß der Verwalter insbesondere:

• die Buchführung ordnungsgemäß und ohne Manipulationen erstellen,
• Wohngeldrückstände rechtzeitig geltend machen, damit sie nicht verfristen
• bei Baumängeln durch umfassende Organisation und ausreichende Hinweise darauf hinwirken, daß die Gewährleistungsansprüche rechtzeitig verfolgt werden und nicht verfristen
• die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Organisation ausreichend unterstützen, auf rechtzeitige Anträge und Beschlüsse hinwirken, z.B. hinsichtlich der Einschaltung von Privatgutachtern und Bausachverständigen, Beauftragung eines RA mit der sachgemäßen Verfolgung bestehender Gewährleistungsansprüche etc.
• Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten rechtzeitig organisieren, um Schäden am Sondereigentum und am Gemeinschaftseigentum nicht zu vergrößern
• die in der Gemeinschaftsordnung festgelegter Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung nicht verwe...