Untervermietung – Trickserei des Mieters ist Rechtsmissbrauch

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Mieter – sowohl von Wohn- als auch von Geschäftsräumen – können einen längerfristigen Mietvertrag (z. B. über 5 Jahre) vorzeitig unter Einhaltung einer lediglich 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen, wenn sie dem Vermieter einen Untermieter präsentieren und der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung generell verweigert (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Ein beliebter Trick, zu dem Mietern häufig geraten wird, wenn sie ein längerfristiges Mietverhältnis vorzeitig beenden wollen, der Vermieter damit aber nicht einverstanden ist: Der Mieter präsentiert einen (angeblichen) Untermietinteressenten in der Hoffnung, der Vermieter werde eine Untervermietung generell ablehnen. Tut der Vermieter dies erwartungsgemäß, folgt die außerordentliche Kündigung des Mieters.

Einer solchen Vorgehensweise hat der BGH in einem neuen Urteil ausdrücklich widersprochen. Das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters, so der BGH, soll dem Mieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person des Untermieters liegenden Gründen verweigert wurde, aus der Zwangslage befreien, die sich für den Mieter aus dem weiteren Festhalten an dem Mietvertrag ergeben würde.

Treuwidrige Ausübung

Gegen den Sinn und Zweck des außerordentlichen Kündigungsrechts verstößt es aber, wenn der vom Mieter vorgeschlagene Untermieter gar nicht beabsichtigt, in die Wohnung einzuziehen bzw. die Geschäftsräume zu übernehmen. Die Ausübung des Kündigungsrechts durch die Mieter ist daher rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn der (angebliche) Untermieter vom Mieter nur präsentiert wurde in der Erwartung, dass der Vermieter die Untervermietung generell ablehnen wird und damit das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters auslöst.

(BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 294/08)

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