Untervermietung – Mieter muss Personalien des Untermieters belegen

Der Mieter kann auch ein auf bestimmte Dauer abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z. B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietverhältnisse.

Außerordentliches Kündigungsrecht

Dieses außerordentliche Kündigungsrecht soll den Mieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person des Untermieters liegenden Gründen verweigert wurde, aus der Zwangslage befreien, die sich für ihn aus dem weiteren Festhalten an dem Mietvertrag (z. B. aus finanziellen Gründen) ergeben würde.

Schadensersatzanspruch des Mieters

Verweigert der Vermieter zu Unrecht eine vom Mieter verlangte Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung, z. B. weil der Mieter wegen einer längeren berufsbedingten Abwesenheit ein berechtigtes Interesse daran hat, von seinen Wohnkosten durch eine teilweise Untervermietung entlastet zu werden, kann der Mieter für die entgangenen Untermieten auch Schadensersatz verlangen (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13).

Untermieter muss vorgestellt werden

Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietererlaubnis. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis von vornherein ohne Begründung abgelehnt hatte (so bereits BGH, Beschluss v. 21.2.2012, VIII ZR 290/11, GE 2012 S. 825).

Um dem Vermieter die Prüfung zu ermöglichen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis vorliegt, hat der Mieter den Dritten namentlich zu benennen und die Personalien durch die Vorlage eines amtlichen und mit Lichtbild versehenen Dokuments zu belegen sowie dem Vermieter vorzustellen.

(LG Berlin, Beschluss v. 10.1.2018, 65 S 202/17, WuM 2018 S. 362)

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