Der Mieter darf die Mieträume grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zum Gebrauch überlassen, z. B. untervermieten. Der Wohnungsmieter hat unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf Erteilung einer solchen Erlaubnis.

Untervermietung nur bei Erlaubnis

Hat der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung berechtigterweise nur befristet erteilt (z. B. weil sich der Mieter 6 Monate im Ausland aufhält), wird die Gebrauchsüberlassung nach Fristablauf nicht automatisch unbefugt und somit vertragswidrig. Jedoch kann die Fortdauer der Gebrauchsüberlassung an den Untermieter eine schuldhafte Vertragsverletzung darstellen und den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses (nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) berechtigen (so bereits LG Stuttgart, Urteil v. 21.11.1991, 6 S 208/91, WuM 1992 S. 122).

Keine Pflichtverletzung des Mieters

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des BGH, wenn der Vermieter seinem Mieter gegenüber die vertragliche (jederzeit widerrufliche) Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sofort räumt. Obwohl der Mieter nach dem Widerruf der Untervermietungserlaubnis verpflichtet gewesen ist, für den Auszug seines Untermieters zu sorgen, verletzt er jedenfalls dann keine Pflicht aus dem Mietvertrag, wenn er alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Maßnahmen unternommen hat, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug des Untermieters herbeizuführen, z. B. gegen seinen Untermieter nach erfolgter Kündigung bereits einen Räumungsprozess führt. Insofern stellt auch ein Räumungsvergleich, mit welchem der Untermieter 4 weitere Monate in der Wohnung verbleiben kann, keine Pflichtverletzung dar, da eine etwaige Fortsetzung des Räumungsverfahrens erfahrungsgemäß nicht zu einer deutlich früheren Räumung der Wohnung durch den Untermieter führen würde.

(BGH, Urteil v. 4.12.2013, VIII ZR 5/13)

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