Unterteilung und Zusammenlegung von Wohnungs- und Teileigentum

Leitsatz

1. Auslegungsbedürftige Vereinbarungsklausel zum Gebot schriftlicher Zustimmung des Verwalters im Fall einer grundsätzlich zulässigen Unterteilung und Zusammenlegung von Wohnungs- und Teileigentum
2. Anwendbarkeit des § 12 WEG auch zur Unterteilung von Wohnungseigentum muss im Vereinbarungsfall wegen des Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen

Normenkette

§§ 8, 12, 22 Abs. 1 WEG; § 133 BGB

Kommentar

1. In der Teilungserklärung war für den Veräußerungsfall von Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich Notwendigkeit der Verwalterzustimmung vereinbart. In weiterer Bestimmung unter der Überschrift "Unterteilung und Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten" war folgende Vereinbarungsregelung getroffen: "Die Unterteilung und Zusammenlegung von Wohnungs- und Teileigentum ist ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer zulässig; dies gilt insbesondere für übereinander- oder nebeneinanderliegende Einheiten. Der Eingriff in Geschossdecken und Wände, auch soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, ist insoweit zulässig. Der Wohnungseigentümer hat vor Beginn der Maßnahmen die schriftliche Zustimmung des Verwalters einzuholen und hierzu die erforderlichen technischen und statischen Angaben zu erbringen."

   Das Grundbuchamt forderte im Fall von Unterteilungen zur Eintragung der Änderungen im Grundbuch Zustimmung des Verwalters in Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO und auch Nachweis über die Verwalterbestellung, nach Auffassung des OLG-Senats letztlich zu Unrecht.

2. Zunächst ist davon auszugehen, dass spätere Unterteilungen von Sondereigentum nach mittlerweile h.M. grundsätzlich auch ohne Mitwirkung der restlichen Eigentümer möglich und zulässig sind. Für den baulichen Vollzug ggf. erforderliche Zustimmungen nach § 22 Abs. 1 WEG müssen dem Grundbuchamt zur Eintragung der Rechtsänderung grundsätzlich nicht vorgelegt werden.

3. Allerdings kann grundsätzlich in einer Gemeinschaftsordnung auch insoweit ein Zustimmungsvorbehalt i.S.v. § 12 WEG vorgesehen und vereinbart sein. Nach Auslegung der hier getroffenen Vereinbarung gemäß § 133 BGB, der auch für Grundbucheintragungen gilt, ist zunächst auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung und Erkennbarkeit für jedermann im Einzelfall ergibt. Vorliegend war insoweit davon auszugehen, dass Unterteilung und Zusammenlegung nicht der Zustimmung des Verwalters bedürften, was auch der gesetzlichen Ausgangslage entspricht. Allein hinsichtlich zulässiger baulicher Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum war schriftliche Zustimmung des Verwalters vor Beginn der (Bau-)Maßnahmen einzuholen. Für Grundbuchzwecke würde ohnehin die hier geforderte Schriftlichkeit gar nicht ausreichen. Auch das Gebot des Unterteilenden auf Erbringung erforderlicher technischer und statischer Angaben kann sich sinnvoll nur auf bauliche Maßnahmen beziehen, nicht auf Rechtsänderungen (Unterteilung oder Zusammenlegung) als solche selbst.

   Sind also auch bauliche Maßnahmen von der Änderung der Teilungserklärung unabhängig zu sehen, spricht erst recht nichts für die vom Grundbuchamt vorgenommene Auslegung der Vereinbarungsklausel. Will eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung über den gesetzlichen Rahmen der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG hinaus bereits Unterteilung (und Zusammenlegung) ohne Veräußerung mit dinglicher Wirkung von der Genehmigung eines Dritten abhängig machen, müsste dies wegen des Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck gebracht werden (vgl. BayObLG, WE 1992 S. 142/143; NJW-RR 1993 S. 657/658); davon konnte vorliegend nicht die Rede sein.

Anmerkung

Erst durch diese Senatsentscheidung konnte das Grundbuchamt vorliegend angewiesen werden, den gestellten Eintragungsantrag nicht wegen fehlender Zustimmung des Verwalters zur Unterteilung zurückweisen zu dürfen. Die Auslegung der getroffenen Vereinbarungen aus objektiver Sicht durch das OLG ist in diesem Einzelfall absolut nachvollziehbar und überzeugend. In eigener Vereinbarungspassage war hier für Veräußerungen Verwalterzustimmung nach § 12 WEG vereinbart, ohne dieses Grundbucherfordernis auch auf Unterteilungen und Zusammenlegungen zu beziehen (wie es dort bei entsprechendem Gebot wohl auch hätte – die Verfügung einschränkend – geregelt sein müssen). Demgegenüber war in eigener Vereinbarung die Unterteilung und Zusammenlegung im Sinne der h.M. geregelt, d.h. Zulässigkeit auch ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer. Ebenso wurden damit verbundene Eingriffe in Gemeinschaftseigentum bereits kraft vorgezogener Zustimmungen als zulässig erachtet, mit anderen Worten Eigentümer von möglichen Mitwirkungs- und Zustimmungspflichten der restlichen Eigentümer gemäß § 22 Abs. 1 WEG im Vorfeld freigestellt. Als Erfordernis vorzunehmender Bauänderungsmaßnahmen war allein materiell-rechtlich einschränkend eine schriftliche Zustimmung des Verwalters unter Erbringung erforderlicher technischer und statischer Angaben erforderlich. Eine solche schriftliche Zustimmung des Verwalters erscheint auch...