Leitsatz

  1. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung gelten im Verhältnis der Wohnungseigentümer unmittelbar und zwingend
  2. Alle im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehenden und im Abrechnungszeitpunkt geleisteten Zahlungen sind in die Jahresgesamtabrechnung aufzunehmen
  3. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen ausschließlich die Kosten des im Abrechnungszeitraums tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich
  4. Der Unterschiedsbetrag ist vom Verwalter in der Abrechnung aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit an geeigneter Stelle zu erläutern
 

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG; §§ 3, 6 ff. Heizkostenverordnung

 

Kommentar

  1. Fristgemäße Begründung einer Beschlussanfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG soll bewirken, dass für die Eigentümer und den Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (vgl. BGHZ 179 S. 230). Deshalb muss sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; eine Substanziierung im Einzelnen ist nicht erforderlich (BGH, NJW 2009 S. 2132). Vorliegend wurde der zur Überprüfung gestellte Sachverhalt zumindest in Umrissen ausreichend vorgetragen.
  2. Nach § 3 Satz 1 der Heizkostenverordnung (HeizkVO) sind deren Vorschriften unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Allerdings folgt aus der Verordnung kein festes Abrechnungssystem, sondern nur die Vorgabe eines Rahmens (vgl. §§ 4, 5, 7, 8 HeizkVO). Diesen Rahmen muss die Gemeinschaft erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausfüllen, bevor eine Abrechnung nach der HeizkVO möglich ist. Eine derart weitreichende Auswahlentscheidung kann der Verwalter nicht eigenständig treffen (h.M.). Die Entscheidung über die Ausfüllung des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Eigentümer die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vorzunehmen haben, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung demgegenüber darüber, ob nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich. Diese Verpflichtung ergibt sich bereits unmittelbar aus § 3 Satz 1 der HeizkV, der die Anwendung ihrer Vorschriften im Verhältnis der Eigentümer zwingend vorschreibt. Nur eine den Anforderungen der HeizkV genügende Abrechnung entspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. BGH, NJW 2010 S. 3298/3299). Eine genehmigende Beschlussfassung über eine verbrauchsunabhängig orientierte Heizkostenabrechnung ist auf Anfechtung hin für unwirksam zu erklären.
  3. Ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung liegt jedoch nur vor, soweit die Einzelabrechnungen betroffen sind, nicht dagegen im Hinblick auf die Gesamtabrechnung.

    Nach Ablauf des Kalenderjahres ist eine Abrechnung zu erstellen, die alle im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ausweist. In der Gesamtabrechnung dürfen nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden (BGH, NJW 2010 S. 2127/2128).

    Demgegenüber schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Das WEG-Abflussprinzip (nach den im Abrechnungsjahr bezahlten Rechnungen) wird diesem Gebot nicht gerecht. Zu den Kosten der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage gehören "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Daraus folgt, dass nicht die in der Abrechnungsperiode bezahlten Rechnungen, sondern die Kosten des in diesem Zeitraum tatsächlich erfolgten Verbrauchs auf die Wohnungseigentümer umzulegen sind (einhellige Meinung in Rechtsprechung und Literatur). Die Anwendung des Abflussprinzips würde vor allem bei der Versorgung mit Heizöl zu Ergebnissen führen, die mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht in Einklang zu bringen sind. Wird etwa ein größerer Heizölvorrat gekauft, der im Folgejahr eine Auffüllung des Tanks entbehrlich macht, würden die Nutzer im jeweiligen Abrechnungsjahr auch nicht annähernd mit den Kosten des tatsächlichen Verbrauchs belastet. Ähnliche Probleme bestehen bei einem Nutzerwechsel. Ein verbrauchsabhängiger Kostenausgleich etwa zwischen Veräußerer und Erwerber ist nicht möglich, wenn Bezugsgröße der Abrechnung nicht die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich erfolgten Verbrauchs, sondern die bezahlten Rechnungen wären. Insoweit bestehen nach bisher h.M. Abgrenzungsnotwendigkeiten, sodass "Abgrenzungsposten" in der Jahresgesamtabrechnung zu berücksichtigen sind.

    Nach neuer Auffassung, der sich der Senat anschließt, ist in der Gesamtabrechnung ausnahmslos am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten. Die Heizkostenverordnung mit der geboten verbrauchsabhängi...

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