Unterlassungsansprüche / 2 Individualanspruch

Jeder Eigentümer kann Individualanspruch durchsetzen

Der Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG kann als Individualanspruch von jedem einzelnen Eigentümer, also ohne Ermächtigung durch die übrigen Eigentümer, gerichtlich geltend gemacht werden. Denn jeder Wohnungseigentümer kann einen vereinbarungsgemäßen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gemäß § 15 Abs. 3 WEG verlangen. Die Wohnungseigentümer können diese Ansprüche aber vergemeinschaften.

Ebenso wie etwa die Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung von jedem Wohnungseigentümer individuell geltend gemacht werden kann, kann ein einzelner Wohnungseigentümer auch die Einräumung von Mitbesitz an die anderen Wohnungseigentümer verlangen, wenn ein Raum zu Unrecht von einem Miteigentümer vereinnahmt wird.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann aber auch eine Verletzung seiner eigenen Rechte durch ein Bauvorhaben oder Lärm in Bezug auf den Nachbarschutz des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen, sofern ein solches Vorgehen nicht zur Ausübung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen worden ist.

 
Praxis-Beispiel

Abstandsflächen nicht eingehalten

Der Grundstücksnachbar der Wohnungseigentümergemeinschaft hat unter Unterschreitung der erforderlichen Abstandsfläche einen Anbau neu errichtet. Jeder einzelne Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft kann insoweit ein öffentlich-rechtliches Verfahren gegen den Grundstücksnachbarn einleiten. Haben die Wohnungseigentümer allerdings beschlossen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen das Bauvorhaben vorgehen soll, verliert der einzelne Wohnungseigentümer seine entsprechende Befugnis hierzu.

Zieht die Eigentümergemeinschaft den dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehenden Individualanspruch zur Ausübung an sich, ist der Wohnungseigentümer nicht mehr berechtigt, seinen Individualanspruch geltend zu machen. Die Anspruchsverfolgung muss dann durch die Gemeinschaft erfolgen. In Ausnahmefällen kann ein Vergemeinschaftungsbeschluss aber auch als rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn

  • ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend macht,
  • eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht beabsichtigt ist und
  • die Beschlussfassung allein dazu dient, den laufenden Individualprozess zu beenden.
 
Praxis-Beispiel

Rauchen und Futterstellen auf dem Balkon

So ist beispielsweise dann, wenn die Wohnung über 2 Balkone verfügt, das Rauchen auf einem der beiden Balkone zu unterlassen, wenn hierdurch der darüber wohnende Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Vogelfutterstellen sind auf Balkonen in einer Weise aufzustellen, dass es auf dem Balkon des darunter liegenden Wohnungseigentums nicht zu Beeinträchtigungen durch Futterreste und Vogelkot kommt.

 
Praxis-Beispiel

Unzulässiges Parken

Wird auf einer Fläche des Gemeinschaftseigentums unzulässigerweise geparkt, kann ein Eigentümer direkt auf Unterlassung klagen, ohne zuvor versuchen zu müssen, einen entsprechenden Unterlassungsbeschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen.

Über diesen Individualanspruch können die Wohnungseigentümer verfügen, also diesen etwa durch die Zustimmung zu einer bestimmten Nutzung von Sondereigentum aufgeben. Gläubiger und Schuldner des Anspruchs können über ihn auch eine Vereinbarung in der Gestalt eines Vergleichs treffen.

 
Wichtig

"Mitverschulden" berücksichtigen

Einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch von Miteigentümern aus § 1004 BGB kann der Einwand des Mitverschuldens aus § 254 BGB entgegengehalten werden. In diesen Fällen kann die Verurteilung auf Beseitigung durch eine Feststellung zur Kostenbeteiligung des Beseitigungsgläubigers eingeschränkt werden.

Nimmt etwa einer der Wohnungseigentümer eigenmächtig eine rechtswidrige bauliche Veränderung vor, kann ein anderer Wohnungseigentümer bereits Unterlassung im Vorfeld der Vornahme begehren, so er vom Vorhaben Kenntnis erhält. Er kann auch während der Baumaßnahme Unterlassung weiterer und Beseitigung bereits vorgenommener Maßnahmen verlangen. Wartet er aber bei Kenntnisnahme vom Bauvorhaben ab, bis diese vollendet ist und begehrt er erst dann Beseitigung, ist ihm ein Mitverschulden zum Vorwurf zu machen. Im Einzelfall kann dies dazu führen, dass Beseitigung nicht mehr verlangt werden kann. Im Regelfall aber führt es dazu, dass der die Beseitigung begehrende Wohnungseigentümer entsprechend anteilig die Kosten der Beseitigung zu tragen hat.

Ausübung durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft

Der Individualanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Unterlassung kann nach entsprechender Beschlussfassung auch durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Ist ein derartiger Beschluss nicht gefasst, kann die teilrechtsfähige Gemeinschaft auch nicht als Klägerin fungieren. Kläger sind dann vielmehr die übrigen Wohnungseigentümer.

Haben die Wohnungseigentümer beschlos...

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