Unterlassungsansprüche / 2 Individualanspruch

Jeder Eigentümer kann Individualanspruch durchsetzen

Der Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG kann als Individualanspruch von jedem einzelnen Eigentümer, also ohne Ermächtigung durch die übrigen Eigentümer, gerichtlich geltend gemacht werden. Denn jeder Wohnungseigentümer kann einen vereinbarungsgemäßen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gemäß § 15 Abs. 3 WEG verlangen. Die Wohnungseigentümer können diese Ansprüche aber vergemeinschaften.

Zieht die Eigentümergemeinschaft den dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehenden Individualanspruch zur Ausübung an sich, ist der Wohnungseigentümer nicht mehr berechtigt, seinen Individualanspruch geltend zu machen. Die Anspruchsverfolgung muss dann durch die Gemeinschaft erfolgen. In Ausnahmefällen kann ein Vergemeinschaftungsbeschluss aber auch als rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn

  • ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend macht,
  • eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht beabsichtigt ist und
  • die Beschlussfassung allein dazu dient, den laufenden Individualprozess zu beenden.
 

Praxis-Beispiel

Rauchen und Futterstellen auf dem Balkon

So ist beispielsweise dann, wenn die Wohnung über 2 Balkone verfügt, das Rauchen auf einem der beiden Balkone zu unterlassen, wenn hierdurch der darüber wohnende Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Vogelfutterstellen sind auf Balkonen in einer Weise aufzustellen, dass es auf dem Balkon des darunter liegenden Wohnungseigentums nicht zu Beeinträchtigungen durch Futterreste und Vogelkot kommt.

 

Praxis-Beispiel

Unzulässiges Parken

Wird auf einer Fläche des Gemeinschaftseigentums unzulässigerweise geparkt, kann ein Eigentümer direkt auf Unterlassung klagen, ohne zuvor versuchen zu müssen, einen entsprechenden Unterlassungsbeschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen.

Über diesen Individualanspruch können die Wohnungseigentümer verfügen, also diesen etwa durch die Zustimmung zu einer bestimmten Nutzung von Sondereigentum aufgeben. Gläubiger und Schuldner des Anspruchs können über ihn auch eine Vereinbarung in der Gestalt eines Vergleichs treffen.

 

Wichtig

"Mitverschulden" berücksichtigen

Einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch von Miteigentümern aus § 1004 BGB kann der Einwand des Mitverschuldens aus § 254 BGB entgegengehalten werden. In diesen Fällen kann die Verurteilung auf Beseitigung durch eine Feststellung zur Kostenbeteiligung des Beseitigungsgläubigers eingeschränkt werden.

Nimmt etwa einer der Wohnungseigentümer eigenmächtig eine rechtswidrige bauliche Veränderung vor, kann ein anderer Wohnungseigentümer bereits Unterlassung im Vorfeld der Vornahme begehren, so er vom Vorhaben Kenntnis erhält. Er kann auch während der Baumaßnahme Unterlassung weiterer und Beseitigung bereits vorgenommener Maßnahmen verlangen. Wartet er aber bei Kenntnisnahme vom Bauvorhaben ab, bis diese vollendet ist und begehrt er erst dann Beseitigung, ist ihm ein Mitverschulden zum Vorwurf zu machen. Im Einzelfall kann dies dazu führen, dass Beseitigung nicht mehr verlangt werden kann. Im Regelfall aber führt es dazu, dass der die Beseitigung begehrende Wohnungseigentümer entsprechend anteilig die Kosten der Beseitigung zu tragen hat.

Ausübung durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft

Der Individualanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Unterlassung kann nach entsprechender Beschlussfassung auch durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Ist ein derartiger Beschluss nicht gefasst, kann die teilrechtsfähige Gemeinschaft auch nicht als Klägerin fungieren. Kläger sind dann vielmehr die übrigen Wohnungseigentümer.

Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, durch die Eigentümergemeinschaft eine Unterlassungsklage gegen einen Wohnungseigentümer zu erheben, sind einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr befugt, eigenständig eine entsprechende Unterlassungsklage gegen den Wohnungseigentümer zu erheben.

 

Achtung

Ausdrückliche Beschlussfassung

Sollen Individualansprüche der Wohnungseigentümer durch die Gemeinschaft geltend gemacht werden, bedarf es einer entsprechenden konkreten und ausdrücklichen Beschlussfassung, weil die einzelnen Wohnungseigentümer im Falle der Vergemeinschaftung von Individualansprüchen auf eine eigene, individuelle Verfolgung des ihnen zustehenden Beseitigungsanspruchs verzichten.

Insoweit sollte jedoch vermieden werden, die Individualansprüche ausdrücklich auf die Gemeinschaft zu übertragen. Hier ist Beschlussnichtigkeit angenommen worden.

Vielmehr sollte beschlossen werden, dass die Gemeinschaft ermächtigt wird, die den einzelnen Wohnungseigentümern zustehenden Individualansprüche durch die Gemeinschaft ausüben zu lassen. Allerdings wird auch vertreten, die gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 2. Halbsatz WEG sei bereits dann begründet, wenn der Verwalter durch einen Beschluss mit...

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