Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bedarf einer Vereinbarung nebst Eintragungsbewilligung
  

Begriff

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum – und umgekehrt – bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie bedarf daher einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung nach den Vorschriften der §§ 19, 29 GBO (OLG München, Urteil v. 15.5.2017, 34 Wx 207/16).

Grundbuchamt verlangt Eintragungsbewilligung der übrigen Wohnungseigentümer

Teilungserklärung und Aufteilungsplan enthalten vorliegend diverse Bezeichnungen der einzelnen Sondereigentumseinheiten. Entsprechend ihrer Zweckbestimmung sollten sie als "Wohnung", "Laden" und "Tiefgaragenstellplatz" einerseits und "Dachraum" andererseits genutzt werden. Hinsichtlich der Dachräume ermächtigt die Teilungserklärung die jeweiligen Eigentümer zum nachträglichen Ausbau auch ohne weitere Zustimmung des Verwalters oder der übrigen Wohnungseigentümer. Einer der Dacheigentümer hatte daraufhin den in seinem Eigentum stehenden Dachraum zu einer Wohnung ausgebaut und begehrt nunmehr die Anlegung eines entsprechenden Wohnungseigentumsgrundbuchblatts. Das Grundbuchamt verweigert dies mit dem Hinweis darauf, dass eine entsprechende Eintragungsbewilligung der übrigen Wohnungseigentümer nicht vorliege. Die Richter teilten die Auffassung des Grundbuchamts, weshalb das Grundbuchblatt nicht angelegt werden konnte.

Rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume

Bei der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum nach § 3 Abs. 1 WEG hatte der ursprüngliche teilende Eigentümer durch die Bezeichnung der Sondereigentumseinheiten als "Wohnung", "Laden" und "Tiefgaragenstellplatz" einerseits und "Dachraum" andererseits eine Zweckbestimmung für das Sondereigentum mit Vereinbarungscharakter getroffen. Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum – und umgekehrt – bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie bedarf daher einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung nach den Vorschriften der §§ 19, 29 GBO. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Mitwirkungsbefugnis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer durch die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung mit Bindung für die Sondernachfolger ausgeschlossen ist. Dies ist dann der Fall, wenn Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung insoweit einen entsprechenden Änderungsvorbehalt enthalten.

Regelung in der Teilungserklärung ermächtigt nur zum Ausbau

Das war aber vorliegend nicht der Fall. Die Regelung in der Teilungserklärung hatte den jeweiligen Eigentümer der Dachräume lediglich ermächtigt, diese ohne weitere Befassung der übrigen Wohnungseigentümer oder der jeweiligen Verwaltung auszubauen. Dass für die weitere Umwandlung der jeweiligen Sondereigentumseinheit von Teil- in Wohnungseigentum die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer entbehrlich sein sollte, war der Gemeinschaftsordnung nicht zu entnehmen.

Keine zweifelsfreie Feststellung einer Regelungslücke

Zwar ist im Grundbuchverfahren auch eine ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung des hypothetischen Willens des Bewilligenden nicht ausgeschlossen. Eine solche kam aber vorliegend deshalb nicht in Betracht, weil bereits eine Regelungslücke nicht zweifelsfrei festzustellen war. Zwar dürfte bei einer größeren Wohnanlage mit einer Vielzahl von Eigentümern die Zustimmung der übrigen Eigentümer nur unter Schwierigkeiten beizubringen sein, sodass eine Erleichterung für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum in der großen Anlage sinnvoll erscheinen könnte. Auch ist die Bandbreite der möglichen Nutzung von Teileigentum, die ohne Zustimmung bewirkt werden könnte, sehr weit, sodass fraglich sein kann, ob eine Wohnungsnutzung bei typisierender, verallgemeinernder Betrachtungsweise geeignet wäre, eine das zulässige Maß überschreitende Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer zu bewirken. Reine Zweckmäßigkeitsüberlegungen können jedoch nicht darüber hinweghelfen, dass an der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum nach dem WEG alle Mitglieder der Gemeinschaft mitzuwirken haben, wenn die Gemeinschaftsordnung deren Rechtsverhältnis nicht hiervon abweichend regelt.

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