Um dem Anwendungsbereich des § 577a BGB zu unterfallen, müssen 3 Voraussetzungen erfüllt sein:
- Wohnraum muss dem Mieter aufgrund eines Mietvertrags überlassen sein.
- Die Mietwohnung wird in Wohnungseigentum umgewandelt.
- Die Eigentumswohnung wird veräußert.
2.2.1 Wohnraumüberlassung aufgrund Mietvertrags
Zunächst muss zwischen dem Eigentümer und dem Mieter ein wirksamer Mietvertrag abgeschlossen und der Wohnraum muss dem Mieter aufgrund des Vertrags überlassen sein.[1] Insoweit ist der Anwendungsbereich des § 577a BGB dann nicht eröffnet, wenn der Mieter in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt hat, diese nur ab und an als Ferienwohnung nutzt oder im Wege der Zwischenvermietung gemäß § 565 BGB weitervermietet. Der Untermieter ist per se nicht geschützt, womit ebenfalls der Anwendungsbereich des § 577a BGB nicht eröffnet ist. Entsprechendes gilt für die Mietverhältnisse des § 549 Abs. 2 und 3 BGB, also für Mietverhältnisse über möblierten Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters sowie Jugend- und Studentenwohnheime.
Weiter erforderlich ist die Überlassung der Wohnung. Dies setzt voraus, dass dem Mieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung durch Schlüsselübergabe eingeräumt ist.
Kein Hinauszögern der Übergabe
Der Vermieter kann den Kündigungsschutz des Mieters nicht etwa dadurch umgehen, dass er die Wohnung diesem nicht überlässt. So der Vermieter mit der Überlassung in Verzug gerät, ist auf den Zeitpunkt der Fälligkeit abzustellen.
2.2.2 Umwandlung der Wohnung
Die Wohnung muss nach Abschluss des Mietvertrags und Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden sein.[1] Hieraus folgt, dass die Bestimmung des § 577a BGB nicht anwendbar ist, wenn zunächst der Mietvertrag abgeschlossen wurde, dann die Umwandlung erfolgte und erst anschließend die Wohnung überlassen wurde. Hieraus folgt weiter, dass auch kein Fall des § 577a BGB gegeben ist, wenn zwar die Wohnung bereits übergeben wurde, der Mietvertrag allerdings erst nach der Umwandlung geschlossen wurde.
2.2.3 Veräußerung
Im Gegensatz zu § 577 BGB ist der Anwendungsbereich des § 577a BGB weiter, da nicht auf einen Verkauf, sondern auf eine Veräußerung abgestellt wird. Zwar umfasst der Begriff der Veräußerung auch den Verkauf, erstreckt sich aber auch auf Schenkung und den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung.[1]
Sperrfrist auch bei Sonderkündigungsrecht beachten
Nach § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Auch für diesen Fall ist allerdings die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB zu beachten, wonach das Mietverhältnis erst nach Ablauf von 3 Jahren seit Erstehung der Wohnung gekündigt werden kann.[2]
Keine Veräußerung liegt vor, wenn mehrere Hauseigentümer dieses im Wege der vertraglichen Begründung nach § 3 WEG teilen und sich selbst dann das Eigentum an den Wohnungen übertragen.
Vertragliche Begründung von Wohnungseigentum
Die Eltern sowie ihre beiden Kinder sind zu je ¼ Miteigentümer eines Wohnhauses mit 4 Wohnungen. Die Wohnungen sind vermietet. Mit notarieller Urkunde begründen sie Wohnungseigentum an den einzelnen Wohnungen. Jedem Familienmitglied wird das Eigentum an einer Wohnung zugewiesen.
Dieser Fall ist keine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB.[3] Letztlich rückt nicht das einzelne Familienmitglied in die Vermieterstellung ein, sondern bleibt vielmehr als einziges übrig. Entsprechendes gilt dann, wenn die Familie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Eigentümerin des Grundstücks fungiert. Setzt sie die Gesellschaft dergestalt auseinander, dass sie Wohnungseigentum begründet und den Familienmitgliedern als ehemaligen Gesellschaftern jeweils eine Wohnung zuweist, ist der Anwendungsbereich des § 577a BGB ebenfalls nicht eröffnet. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine GbR grundsätzlich wie eine Vermietermehrheit zu behandeln.[4]
Begründung eines Nießbrauchs
Dem Anwendungsbereich des § 577a BGB unterfällt auch die Begründung eines Nießbrauchs. Veräußert der Verkäufer also nach der Umwandlung die Eigentumswohnung und lässt sich an dieser einen Nießbrauch begründen, genießt der Mieter Kündigungsschutz.[5]
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