Voraussetzung des Vorkaufsrechts ist, dass nach Überlassung der Wohnräume an diesen Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Hieraus folgt, dass nur derjenige Mieter in den Genuss eines Vorkaufsrechts kommen kann, dem die Wohnräume bereits überlassen worden sind, bevor die Umwandlung in eine Eigentumswohnung vollendet ist. Allerdings schließt die bereits bei Überlassung der Wohnung bestehende Absicht des Eigentümers bzw. Vermieters, die Wohnung umwandeln zu wollen, das Vorkaufsrecht des Mieters nicht aus. Etwas anderes gilt aber dann, wenn im Zeitpunkt der Überlassung die Wohnung bereits im Kaufvertrag oder in der zur Eintragung dem Grundbuchamt eingereichten Teilungserklärung als Eigentumswohnung konkretisiert wurde.

Im Übrigen ist die Wohnung dann dem Mieter überlassen, wenn diesem der Besitz an der Wohnung durch Schlüsselübergabe eingeräumt worden ist. Unerheblich ist, ob er tatsächlich die Wohnung bezogen hat. Nicht entscheidend ist auch, ob der Mieter zum Zeitpunkt des Verkaufs nach Umwandlung noch in der Wohnung wohnt.

 
Praxis-Beispiel

Geschiedener Ehegatte

Die Wohnung wurde von einem Ehepaar angemietet. Nach der Scheidung zieht die Ehefrau aus der Wohnung aus. Sie ist aber weiter Partei des Mietvertrags geblieben. In diesem Fall hat die geschiedene Ehefrau weiter ein Vorkaufsrecht an der Wohnung.[1]

Ein Vorkaufsrecht hat nach § 577 Abs. 4 BGB auch derjenige, der zum Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum als Angehöriger mit dem Mieter in der Wohnung zusammengelebt hat und nach dessen Tod gemäß § 563 in das Mietverhältnis eingetreten ist.[2] Ist das Mietverhältnis ordentlich gekündigt, besteht das Vorkaufsrecht bis zum Ende der Kündigungsfrist fort.

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