Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 1.1 Überblick

Grundsätzlich unterscheidet man das dingliche, das schuldrechtliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht. Das dingliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 1094 ff. BGB geregelt und kann nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte bestellt werden. Es lastet auf der Sache selbst. Insoweit handelt es sich dabei also um ein echtes Sachenrecht, das gemäß § 873 BGB durch dingliche Einigung und Eintragung ins Grundbuch entsteht. Regelmäßig wird ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt, um ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht dinglich abzusichern.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 463 ff. BGB geregelt und entfaltet keine dingliche Wirkung, sondern nur eine solche zwischen Veräußerer und Vorkaufsberechtigtem. Gegenstand können bewegliche und unbewegliche Sachen sein.

Gesetzliches Vorkaufsrecht

Bei dem Vorkaufsrecht des Mieters im Fall der Umwandlung der Mietwohnung in Wohnungseigentum handelt es sich um ein gesetzliches Vorkaufsrecht, da § 577 BGB dieses unmittelbar für diesen Fall regelt.

Eine der beiden zentralen Normen der Umwandlung von Mietwohnraum stellt § 577 BGB dar.

• Abs. 1 BGB regelt den persönlichen und sachlichen Anwendungsbereich;
• Abs. 2 BGB regelt die Formalien der Mitteilung gegenüber dem Mieter;
• Abs. 3 BGB regelt die Formalien der Ausübung des Vorkaufsrechts seitens des Mieters;
• Abs. 4 BGB regelt die Folgen eines Todes des Mieters;
• Abs. 5 BGB verbietet zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen.

Ergänzend gelten die allgemeinen Regelungen des BGB über den Vorkauf in §§ 463 ff. BGB.