Umwandlung in Wohnungseigentum - Kündigungsbeschränkung analog einer Eigenbedarfskündigung gilt hier nicht

Leitsatz

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei der Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt lediglich für Eigenbedarfs- oder die so genannten Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar.

Fakten:

Die Wohnung des Mieters wurde 2002 in Wohnungs- und Teileigentum umgewandelt. Der neue Vermieter zog in die Nachbarwohnung, die er ebenfalls erworben hatte. 2006 kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs und begründete die Kündigung damit, er benötige für die Betreuung seiner Kinder eine Betreuungsperson, und sei so auf die Wohnung angewiesen. Der Mieter argumentierte, der Vermieter könne erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Nach § 573 Abs. 2 BGB kann der Vermieter dem Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfristen kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Wenn an den vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert worden ist, schließt § 577a BGB für den Erwerber nur die Berufung auf Eigenbedarf für die Dauer von drei beziehungsweise zehn Jahren aus. Der BGH entscheidet, dass die lange Kündigungsfrist des § 577a BGB nicht analog auf die Kündigungsgründe des § 573 Abs. 2 BGB anzuwenden ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.03.2009, VIII ZR 127/08

Fazit:

Das Argument, im Falle der Wohnungsveräußerung könne die Kündigung für den eigenen Bedarf des Vermieters nicht weiter reichen als die für einen Haushaltsangehörigen, lässt der BGH nicht gelten. Mit der Sperrfrist des § 577a BGB wollte sich der Gesetzgeber darauf beschränken, den Mieter besonders davor zu schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen oft zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden.