Umlageschlüssel: Änderung

Leitsatz

Wohnungseigentümern ist bei Änderungen eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 3, § 23 Abs. 2

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K, der Sondernutzungsberechtigte des gesamten, zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschosses, geht gegen einen Beschluss vor, mit dem die Wohnungseigentümer einen bislang geltenden Umlageschlüssel"ab der Abrechnung 2017" geändert haben. In der Ladung zur Versammlung war dieser Beschluss mit "Änderung von Verteilerschlüsseln zur Beteiligung der eigenständigen DG-Wohnung in einem Sondernutzungsrecht" angekündigt worden.
2. Das Amtsgericht (AG) weist die Anfechtungsklage ab. Zur Begründung gibt es an, der Beschluss sei in der Einladung hinreichend bezeichnet gewesen. Denn das Problem, dass das zwischenzeitlich ausgebaute und bewohnte Dachgeschoss bislang nicht an Umlage der Kosten beteiligt gewesen sei, sei bereits Gegenstand einer früheren Versammlung und deshalb den Wohnungseigentümern bekannt gewesen. Überdies ergebe sich aus der vom Verwalter gewählten Bezeichnung eindeutig, dass eine Änderung von Umlageschlüsseln bezweckt gewesen sei, welche dann auch zu einer Beteiligung der Wohnung im ausgebauten Dachgeschoss führe. Ein beabsichtigter Beschlusstext müsse in der Einladung noch nicht genannt werden. Auch inhaltlich begegne der Beschluss keinen Bedenken. Er sei nicht mangels hinreichender Bestimmtheit nichtig. Vielmehr seien die betroffenen Kostenpositionen zweifelsfrei identifiziert worden. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, für welche nach § 16 Abs. 4 WEG ohnehin eine besondere Regelung gelten würde, seien nicht erfasst. Nichtigkeitsbedenken bestünden auch nicht deshalb, weil die anzusetzenden Wohnflächen im Einzelnen nicht genannt seien. Keine der Parteien habe vorgetragen, dass hierüber Streit bestehe. Ohnehin habe der Beschlussfassung eine Beispielsrechnung zugrunde gelegen, in welcher die maßgeblichen Wohnflächen im Einzelnen aufgezählt seien. Auch der Wirkungszeitpunkt der Änderung sei klar genannt. Die sich aus § 16 Abs. 3 WEG ergebene Beschlusskompetenz sei gemäß § 16 Abs. 5 WEG vereinbarungsfest. Im Übrigen sei in § 2 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung vereinbart worden, dass die Zuweisung von Sondernutzungsrechten, welche ausdrücklich nur zur Nutzung als Speicher eingeräumt seien, auf die Bemessung der Miteigentumsanteile keinen Einfluss hätten. Für eine bewohnte Wohnung gebe es deshalb ohnehin keine entgegenstehende Vereinbarung. Gerade da K zwischenzeitlich die Speicherräume im Dachgeschoss ausgebaut und auch vermietet habe, bestehe ein sachlicher Grund für eine Änderung der Kostenverteilung dahin, dass auch diese Räume nun mit entstandenen Betriebskosten belegt werden. Dass die beklagten Wohnungseigentümer baulich vom Dachgeschossausbau profitierten, spiele dagegen keine Rolle. Der Wohnflächenmaßstab sei für die Beteiligung der Wohnung im Dachgeschoss geeignet. Es könne dahinstehen, dass die bislang zumindest teilweise vorgenommene verbrauchsabhängige Kostenverteilung nun auf eine Kostenverteilung nach Quadratmeterschlüssel umgestellt worden sei. Solches habe der K nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist beanstandet. Da das Wirtschaftsjahr noch nicht abgerechnet worden sei, bestünden auch keine Bedenken wegen einer unzulässigen Rückwirkung. Dass bereits ein Wirtschaftsplan auf Basis des alten Kostenverteilungsschlüssels existiere, schade nicht.
3. Gegen diese Sichtweise wendet sich die Berufung des K.

Die Entscheidung

Die Berufung hat keinen Erfolg! Das Urteil des AG sei in jeder Hinsicht zutreffend und überzeugend.

Ankündigung des Beschlusses

1. Insbesondere habe das AG zu Recht die Ankündigung der Beschlussfassung in der Einladung und der Tagesordnung für ausreichend erachtet. Nach § 23 Abs. 2 WEG setze die Gültigkeit eines Beschlusses voraus, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet sei. Was dazu erforderlich sei, bestimme sich nach dem Zweck der Regelung. Der bestehe darin, den Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Er solle die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob er daran teilnehmen wolle. Dazu sei es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet seien, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken könnten, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden solle und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Wohnungseigentümer habe. Eine schlagwortartige Bezeichnung reiche regelmäßig aus (Hinweis auf BGH, Urteil v. 13.1.2012, V ZR 129/11, NJW-RR 2012 S. 343 ff.).
2. Ausgehend von diesen Grundsätzen sei die Ankündigung des streitge...