Umlage von Betriebskosten bei der Gewerbemiete
  
Begriff

BGB §§ 307, 556

Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten "Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen – insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung – einschließlich Zählermiete und Wartungskosten" genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.

(Leitsatz des Gerichts)

Das Gericht hatte zu entscheiden, ob der Vermieter von Gewerberaum auf der Basis der im Leitsatz wiedergegebenen Klausel die Grundsteuer auf den Mieter umlegen kann. Voraussetzung hierfür ist eine vertragliche Vereinbarung, aus der sich mit hinreichender Bestimmtheit ergibt, welche Kosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat.

1 Bestimmtheit der Betriebskosten

Zu den Anforderungen an das Bestimmtheitsgebot existiert eine umfangreiche – im Einzelnen differierende – Rechtsprechung (siehe die nachfolgenden Beispiele):

  1. In einem gewerblichen Mietvertrag ist die folgende Nebenkostenklausel "Es besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass der Mieter alle anfallenden Nebenkosten – soweit gesetzlich zulässig – zu tragen hat und dass diese nach dem von der Eigentümergemeinschaft ... zu beschließenden Abrechnungsmodus zu ermitteln sein werden" auch unter dem Blickwinkel des § 9 AGBG (= § 307 BGB n. F.) unbedenklich und daher wirksam (OLG München, Urteil v. 10.1.1997, 21 U 2464/95, ZMR 1997 S. 233).
  2. Eine Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" zu tragen hat, entspricht dem Transparenzgebot (BGH, Urteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08, BGHZ 183 S. 299 = NJW 2010 S. 671; ebenso BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09).
  3. Eine Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum neben der Grundmiete anteilig "die Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung" zu tragen hat, ist wirksam (BGH, Urteil v. 27.1.2010, XII ZR 22/07, BGHZ 184 S. 117 = NJW 2010 S. 1065).
  4. Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter setzt eine hinreichend klare und eindeutige Vereinbarung voraus. Dieser Grundsatz gilt auch für die Gewerbemiete. Die Formulierung "Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstands zusammenhängen, trägt die Mieterin ..." genügt diesen Anforderungen nicht (OLG Schleswig, Urteil v. 10.2.2012, 4 U 7/11).
  5. Aus der Umlagevereinbarung muss sich klar und eindeutig ergeben, welche Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat. Die Parteien können zum einen die umzulegenden Betriebskosten namentlich benennen. Zum anderen kann die Umlagevereinbarung auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Ob allein durch die Verwendung des Begriffs "Betriebskosten" eine wirksame Umlagevereinbarung zustande kommt, richtet sich nach dem Einzelfall (BGH, Urteil v. 2.5.2012, XII ZR 88/10, NZM 2012 S. 608).
  6. "In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser 'die Betriebskosten' zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl I S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart." (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15, NJW 2016 S. 1308).
  7. Bei der Wohnraummiete genügt es für eine wirksame Umlage der Betriebskosten, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass der Mieter für die Betriebskosten einen bestimmten Betrag zu bezahlen hat. Es ist unschädlich, wenn in dem Formularmietvertrag sowohl die Variante "Betriebskostenpauschale" als auch die Variante "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt ist und die Betriebskosten nicht näher bezeichnet sind (BGH, Beschluss v. 7.6.2016, VIII ZR 274/15, NZM 2016 S. 720).
  8. Eine Formularvereinbarung, wonach der Mieter von Gewerberaum "alle umlagefähigen Nebenkosten" zu tragen hat, ist wirksam. Für die Auslegung dieses Begriffs gilt § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV (OLG Frankfurt/M., Beschluss v. 14.2.2018, 2 U 142/17, NZM 2018 S. 789).

2 Transparente Umlagevereinbarung

Das OLG Celle vertritt die Ansicht, dass eine Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten nur wirksam ist, wenn die umlagefähigen Kosten im Einzelnen aufgeführt sind oder der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (bzw. § 2 BetrKV) enthält. Wenn ein Mietvertrag hingegen keine (abschließende) Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten und auch keine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV oder die Betriebskostenverordnung enthält, ist die Umlagevereinbarung wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

Sind – wie hier – nur einzelne Betriebskostenpositionen beispielhaft aufgeführt, können nur diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

OLG Celle, Urteil v. 9.11.2018, 2 U 81/18

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