Umlage einer Sondervergütung auf Wohnungseigentümer
 

Leitsatz

Entsteht aufgrund einer Vereinbarung im Verwaltervertrag für die Prozessbegleitung durch den Verwalter ein besonderer Verwaltungsaufwand, so können diese Kosten nach § 21 Abs. 7 WEG auf den Verursacher umgelegt werden.

Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, im Beschlusswege dem Verwalter eine Sondervergütung für die SEPA-Umstellung zu bewilligen.

 

Normenkette

WEG § 21 Abs. 7

 

Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen zum Tagesordnungspunkt (TOP) 4, dass Wohnungseigentümer K die Sondervergütung von Verwalter V tragen soll, die V für einen Rechtsstreit des K verdient hat. Zu TOP 5 wird Verwalter V eine Sondervergütung für die SEPA-Umstellung versprochen. Und zu TOP 12 ist beschlossen, Rauchwarnmelder zu installieren und von einem Dritten warten zu lassen. Wohnungseigentümer K geht gegen alle 3 Beschlüsse vor. Das Amtsgericht weist die gegen TOP 4 gerichtete Klage ab und gibt der gegen TOP 5 und TOP 12 gerichteten Klage statt. Hiergegen legen sowohl K als auch die beklagten Wohnungseigentümer Berufung ein.

 

Die Entscheidung

Berufung der Klägerin: Tragung der Sondervergütung (TOP 4)

  1. Die Berufung der K hat keinen Erfolg. Der Beschluss zu TOP 4 entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, insbesondere seien die übrigen Wohnungseigentümer gemäß §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 7 WEG berechtigt gewesen, K die dem Verwalter anlässlich eines im Jahr 2013 geführten Rechtsstreits gezahlten Verwaltergebühren in Höhe von insgesamt 148,40 EUR anteilig aufzuerlegen.
  2. § 16 Abs. 3 WEG umfasse nicht nur Betriebskosten, sondern auch Kosten der Verwaltung. Es handle sich bei den umgelegten Kosten um Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG, weil diese anlässlich des Rechtsstreits im Jahr 2013 aufgrund der entsprechenden Vereinbarung im Verwaltervertrag an den Verwalter habe gezahlt werden müssen. Diese besonderen Kosten könnten nach einem entsprechenden Beschluss im Rahmen der Abrechnung auf die betroffenen Wohnungseigentümer umgelegt werden (Hinweis auf Merle in Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 21 Rn. 189).
  3. Aus § 16 Abs. 8 WEG folge nichts anderes. Denn diese Norm bestimme nicht, dass die Kosten, die anlässlich eines Rechtsstreits entstehen, keine der Verwaltung seien, sondern nur, dass diese Kosten nicht solche Verwaltungskosten seien, die nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegen seien.
  4. Die Auferlegung der Kosten im Beschlusswege führe auch nicht dazu, dass die prozessuale Kostenregelung umgangen werde. Selbst wenn es sich bei den an den Verwalter zu zahlenden Kosten um notwendige Rechtsverfolgungskosten im Sinne der §§ 91ff. ZPO handeln sollte, ließen die prozessualen Kostenerstattungsregelungen eine gemeinschaftsinterne Regelung darüber, wer die Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands zu tragen habe, der anlässlich eines Rechtsstreits entsteht, unberührt.

Berufung der Beklagten: SEPA-Umstellung (TOP 5)

  1. Die Berufung der Beklagten sei insoweit unbegründet. Der Beschluss, dem Verwalter eine Sondervergütung für eine SEPA-Umstellung zu versprechen, widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Soweit nichts anderes vereinbart worden sei, decke das Verwalterhonorar nämlich die Tätigkeit des Verwalters, welche er zur Erfüllung der ihm gesetzlich obliegenden Pflichten entfaltet, vollständig ab. Ein Beschluss, mit dem einem Verwalter eine Sondervergütung für die Erfüllung der ihm obliegenden verwaltungstypischen Tätigkeiten außerhalb des Verwaltervertrags versprochen werde, widerspreche daher einer ordnungsmäßigen Verwaltung (Hinweis auf Merle in Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 26 Rn. 164).
  2. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4, Nr. 5 und Nr. 6 WEG obliege dem Verwalter kraft Gesetzes die Einziehung der Lasten- und Kostenbeiträge, die Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen sowie die Verwaltung eingenommener Gelder. Soweit in diesem Zusammenhang zur Sicherstellung des bargeldlosen Zahlungsverkehrs eine Umstellung auf das SEPA-Verfahren erforderlich sei, gehöre diese Tätigkeit zu seinen ihm kraft Gesetzes obliegenden Aufgaben, weswegen für diese keine Sondervergütung im Beschlusswege versprochen werden könne.

Berufung der Beklagten: Rauchwarnmelder (TOP 12)

  1. Die Berufung der Beklagten sei begründet. Der Beschluss sei jedenfalls nicht nichtig. Die Wohnungseigentümer hätten eine Kompetenz gehabt, den Beschluss zu fassen, weil die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern gemäß § 49 Abs. 7 Satz 3 BauONW den Eigentümern obliege.

    § 49 Abs. 7 BauONW

    In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat...

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