Umfangreiche Gebäudesanierung – Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwand?

Werden Aufwendungen auf ein vermietetes oder betrieblich genutztes Gebäude getätigt (z. B. für Instandsetzung), stellt sich die Frage, ob die entstandenen Kosten als Anschaffungskosten (AK)/Herstellungskosten (HK) oder als Erhaltungsaufwand einzuordnen sind. Liegen AK/HK vor, sind die Aufwendungen nur im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) abzugsfähig, liegt hingegen Erhaltungsaufwand vor, sind die Kosten im Jahr der Entstehung sofort als Werbungskosten (WK)/Betriebsausgaben (BA) abzugsfähig.

Teilabriss und Wiederaufbau

Im vom Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG) entschiedenen Fall stellte sich die Frage, wie die Kosten einer umfangreichen Gebäudesanierung zu beurteilen sind. Der Kläger ließ im Rahmen einer Baumaßnahme "Wohnhausumbau" Teile des Gebäudes abreißen und neu aufbauen sowie andere Teile renovieren. Während die Renovierungsaufwendungen unstreitig Erhaltungsaufwand waren, blieb streitig, ob auch die dem Abriss- und Wiederaufbau zugeordneten Kosten als Werbungskosten abzugsfähig sind.

Bautechnisches Gepräge eines Neubaus

Das FG folgte dem Finanzamt (FA) und entschied, dass es sich diesbezüglich um HK handelte. Bereits der Umstand, dass es sich um eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme handelte und dem Kläger eine Genehmigung für ein Bauvorhaben "Wohnungsneubau" erteilt wurde, spreche dafür, dass der Kläger einen "bautechnischen Neubau" errichtete und die vorhandene Bausubstanz im Wesentlichen nicht erhalten geblieben sei. Zahlreiche und für die Nutzbarkeit des Gebäudeteils wesentliche Teile seien erneuert worden. Diese gäben dem Gebäudeteil nunmehr insgesamt "das bautechnische Gepräge eines Neubaus". Erhebliche Änderungen erfuhr das Gebäude in seiner äußeren (Einfügung einer Doppelgarage und Einbau einer Dachgaube) und inneren (Raumaufteilung) Gestaltung. Auch die Bestandsaufnahme des Architekten, die der Kläger vor Beginn der Baumaßnahme durchführen ließ, bestätigt das Ergebnis. Dieser führte aus, dass sich die Außenwände sowie die Grundmauern durch Grundwasser und Feuchtigkeitsbildung in einem sichtbar schlechten Zustand befunden hätten. Die Fenster seien verschlissen, die Ziegel undicht und die Hausfassade sei nicht reparabel gewesen. Es läge – so das FG – die Vermutung nahe, dass es sich um einen Vollverschleiß handelte, der ebenfalls die Annahme von HK rechtfertigte.

(FG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 13.10.2009, 3 K 1733/06)

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