Übernahme neue Gemeinschaft / Zusammenfassung
 

Begriff

Unabhängig davon, ob die Amtszeit eines Verwalters aus wichtigem Grund, durch Ablauf der vereinbarten Amtszeit oder aufgrund einvernehmlicher Aufhebungsvereinbarung endet, können sich vielfältige rechtliche und organisatorische Probleme bei der Übernahme der Verwaltung durch den neuen Verwalter ergeben. Dies betrifft insbesondere die Durchsetzung der Herausgabeansprüche der Eigentümergemeinschaft bzw. des übernehmenden Verwalters hinsichtlich der Verwaltungsunterlagen sowie die Abrechnungspflichten. Grundsätzlich sollte sich der übernehmende Verwalter unverzüglich mit den Besonderheiten der Wohnanlage vertraut machen und die ihm übergebenen Verwaltungsunterlagen auf brisante Bereiche wie etwa Hausgeldrückstände einzelner Wohnungseigentümer überprüfen, um unnötige Haftungsrisiken zu vermeiden.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 1.11.2018, 2-13 S 114/17: Ein Klageantrag, der (ehemalige) Verwalter habe sämtliche Unterlagen herauszugeben, ist unzulässig. Die herauszugebenden Gegenstände sind konkret zu bezeichnen. Der Anspruch auf Rechnungslegung kann in der Regel nicht allein mit den Abrechnungen erfüllt werden.

BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17: Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.

AG Hamburg, Urteil v. 10.10.2016, 22a C 176/15: Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder von verwaltetem Vermögen gemäß § 667 BGB ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

LG Itzehoe, Urteil v. 22.7.2014, 11 S 62/13: Der ehemalige Verwalter ist verpflichtet, alle sich auf das Wohnungseigentum beziehenden Unterlagen bei Beendigung des Verwaltervertrags herauszugeben. Hierzu zählen auch die Unterlagen, die ein WEG-Verwalter im Zuge seiner Tätigkeit in EDV-Form angelegt bzw. erhalten hat.

OLG Hamm, Beschluss v. 22.2.2007, 15 W 181/06; OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 19.5.1994, 20 W 488/93: Der frühere Verwalter ist beim Verwalterwechsel verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen an die Eigentümergemeinschaft vertreten durch den neuen Verwalter herauszugeben. Ihm steht keinerlei Zurückbehaltungsrecht an diesen Unterlagen zu.

OLG Zweibrücken, Beschluss v. 11.5.2007, 3 W 153/06: Grundsätzlich ist der frühere Verwalter dann nicht mehr verpflichtet, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr zu erstellen, wenn er zum Jahresende aus dem Verwalteramt ausscheidet.

BayObLG, Beschluss v. 30.7.1987, BReg 2Z 78/87: Voraussetzung für die Abrechnungspflicht des übernehmenden Verwalters ist selbstverständlich, dass diesem seitens seines Vorgängers eine ordnungsgemäße Buchführung übergeben wird. Ergibt sich nunmehr wegen der Übergabe einer mangelhaften Buchführung ein Mehraufwand hinsichtlich der Erstellung der Jahresabrechnung beim übernehmenden Verwalter oder ist dieser gar gezwungen, angesichts der fehlerhaften Buchführung seines Amtsvorgängers Dritte zur Erstellung der Jahresabrechnung hinzuzuziehen, so ist der frühere Verwalter der Gemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Herausgabepflichten des ehemaligen Verwalters

    Der ehemalige Verwalter ist zur Übergabe sämtlicher Verwaltungsunterlagen verpflichtet. Ihm steht aus keinem Rechtsgrund ein Zurückbehaltungsrecht an diesen Unterlagen gegen die Gemeinschaft zu. Bestehen Zweifel daran, dass der ehemalige Verwalter tatsächlich alle Unterlagen übergeben hat, sollte die Eigentümergemeinschaft eine eidesstattliche Versicherung des früheren Verwalters erwirken.

  2. Keine Vorwegnahme der Hauptsache bei einstweiliger Verfügung

    Die Eigentümergemeinschaft kann ihren Herausgabeanspruch, vertreten durch den neuen Verwalter, auch zunächst durch einstweilige Verfügung geltend machen. Zu beachten ist hier jedoch, dass der entsprechende Anspruch beschränkt ist auf die notwendigsten Unterlagen und/oder die Berechtigung des übernehmenden Verwalters, Fotokopien der Verwaltungsunterlagen beim ausgeschiedenen Verwalter zu fertigen.

  3. Ausgeschiedener Verwalter ist nicht zum Kontenausgleich verpflichtet

    Der ausgeschiedene Verwalter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen etwaigen Schuldsaldo aus eigenen Mitteln auszugleichen. Soweit ein entsprechender Ausgleich erfolgt ist, hat der ausgeschiedene Verwalter einen entsprechenden Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft.

  4. Abrechnungspflicht des neuen Verwalters?

    Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung beginnt spätestens am 1. Januar des Folgejahres. Zur Abrechnungserstellung verpflichtet ist daher derjenige Verwalter, der zu diesem Zeitpunkt Amtsinhaber ist. Allerdings ist die Abrechnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig. Ungeklärt ist in diesem Zusammenha...

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