Türen
  

Begriff

Beim Thema Türen innerhalb der Wohnungseigentumsanlage ist ausschließlich von Bedeutung, ob diese dem Sondereigentum oder aber dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind. Hiernach richtet sich zum einen die Frage nach der Kostentragungspflicht beim Austausch oder der Instandsetzung von Türen und zum anderen auch, ob es sich beim Einbau/Austausch von Türen um eine bauliche Veränderung handelt.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 66/18: Wenn in der Teilungserklärung eine nichtige Zuordnung der Außenfenster und Abschlusstüren zum Sondereigentum erfolgt und im Zusammenhang damit in der Gemeinschaftsordnung geregelt wird, dass diese Bauteile vom Sondereigentümer instand zu halten sind, so ist diese Regelung als Ausnahme u. a. von § 16 Abs. 2 WEG eng auszulegen. Die Einschränkung "wenn sie zum Sondereigentum gehören" führt dazu, dass es mangels eindeutiger abweichender Regelung bei Annahme zwingenden gemeinschaftlichen Eigentums bei der gesetzlichen Zuständigkeits- und Kostenregelung verbleibt.

LG Hamburg, Urteil v. 1.3.2017, 318 S 62/16: Der Austausch einer Stahltür gegen eine verglaste Kunststoff-Eingangstür stellt keinen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar, wenn sich die verglaste Eingangstür einheitlich und harmonisch in das Gesamtbild der Fassade einfügt.

BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.

LG Frankfurt/M., Urteil v. 12.5.2015, 2-13 S 127/12: Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten. In Notsituationen kann sich die verschlossene Haustür für flüchtende Personen als tödliche Falle entpuppen. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer deutlich.

BayObLG, Beschluss v. 19.3.1997, 2Z BR 67/86: Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – also die Zugangstür zu der Wohnanlage, Garagentüren, Kellertüren – gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Der Austausch derartiger Türen stellt demnach i. d. R. eine bauliche Veränderung dar.

Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – also die Zugangstür zu der Wohnanlage, Garagentüren, Kellertüren – gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Der Austausch derartiger Türen stellt demnach i. d. R. eine bauliche Veränderung dar. Ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG ist aber dann zu verneinen, wenn sich die ausgetauschte Tür einheitlich und harmonisch in das Gesamtbild der Fassade einfügt.

Handelt es sich hingegen um eine Maßnahme modernisierender Instandsetzung, so kann der Türenaustausch auch mehrheitlich beschlossen werden. Von einer entsprechenden modernisierenden Instandsetzung ist dann auszugehen, wenn im Zuge zumindest absehbaren Instandsetzungsbedarfs nicht gleiche, sondern bessere und hochwertigere Materialien verwendet werden. Hingegen kann der Austausch etwa der Zugangstür zur Wohnanlage auch eine Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 2 WEG darstellen. Eine Modernisierungsmaßnahme würde man dann annehmen, wenn die vorhandene Eingangstür noch intakt und auch nicht in absehbarer Zeit sanierungsbedüftig ist, gleichwohl etwa zur Erzielung größerer Wärmedämmung oder verbesserten Schallschutzes ein Austausch erfolgen soll.

 

Hinweis

Doppelt qualifizierte Mehrheit bei Modernisierung erforderlich

Zu beachten ist, dass über Modernisierungen des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 2 WEG nur mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann. Erforderlich ist zum einen die Zustimmung von drei Viertel sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG, die zum anderen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.

Im Rahmen des Austauschs gemeinschaftlicher Türen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkt auf den konkreten Einzelfall auch eine Beschlusskompetenz zur Kostenverteilung entgegen des gesetzlichen oder eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 4 WEG. Auch hinsichtlich der Kostenverteilung muss wiederum eine doppelt qualifizierte Mehrheit entsprechend der Bestimmung des § 22 Abs. 2 WEG erreicht sein.

 

Hinweis

Öffnungsklausel

Sollte innerhalb der Gemeinschaft eine Öffnungsklausel vereinbart sein, so geht diese der gesetzlichen Bestimmung insoweit vor, als sie an die Beschlussfassung weniger strenge Anforderungen stellt als das Gesetz.

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer. Die Türen innerhalb des Sondereigentums – also beispielsweise die Küchentür, die Wohnzimmertür, die Badtür – sind dem Sondereigentum zuzuordnen. Änderungen an der Gestaltung sind demnach ganz in das Belieben des einzelnen Wohnungseigentümers gestellt, da sie keine bauliche Veränderung d...

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