Trennung zwischen der sog. faktischen Gemeinschaft und der in Vollzug gesetzten realen Wohnungseigentümergemeinschaft?

Leitsatz

Trennung zwischen der sog. faktischen Gemeinschaft und der in Vollzug gesetzten "realen" Wohnungseigentümergemeinschaft?

Normenkette

§ 25 WEG

Kommentar

Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt, wenn ihr auch noch nicht alle Mitglieder der früheren werdenden/faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft angehören, so kann die Eigentümerversammlung zum Zeitpunkt der bereits in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlüsse zulasten der "werdenden" Wohnungseigentümer fassen, die diese bereits zu Zahlungen verpflichten sollen, bevor sie uneingeschränkte Wohnungseigentümer sind.

Link zur Entscheidung

(OLG Köln, Beschluss vom 02.02.2004, 16 Wx 244/03, ZMR 11/2004, 859)

Anmerkung

1. Der Senat nimmt hier auf die eigene Entscheidung bereits vom 28.1.1999 (OLG Köln v. 28.1.1999, 16 Wx 3/99, NJW-RR 1999, 959) Bezug, und zwar zur umstrittenen Thematik der "Übergangsphase" einer sog. werdenden oder faktischen Gemeinschaft zur nachfolgend in Vollzug gesetzten ("realen") Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Auch diese Folgeentscheidung kann nicht überzeugen und entspricht überdies nicht derzeit h.R.M. (vgl. auch Loseblattwerk ETW, Gr. 4, Rn. 1010 bis 1026 m.w.N.). Das OLG Köln hat sich mit dieser neuerlichen Entscheidung (auch im Widerspruch zur Auffassung beider Vorinstanzen) im Anschluss an seinen vorzitierten Beschluss vom 28.1.1999 durch diesseitige Kritik (vgl. WE 2/2000, 28) offensichtlich nicht zu einem anderen rechtlichen Wertungsergebnis in der Frage des Übergangs von einer faktischen in die der nachfolgend in Vollzug gesetzten Gemeinschaft überzeugen lassen. Unter Hinweis auch auf eine grafische Darstellung (ETW, HWO a.a.O.) zur Entwicklung einer sog. faktischen Gemeinschaft hin zur rechtlich vollständig ("real") entstandenen Gemeinschaft musste ich schon die frühere Auffassung des Senats, dass bisher werdende/faktische Eigentümer ihre Rechtsstellung "analog WEG" in dem Zeitpunkt verlören(!), in dem neben dem veräußernden und teilenden Alleineigentümer ein erster "Fremdkäufer" im Grundbuch als "Volleigentümer" eingetragen worden sei, scharf kritisieren. Damals wie heute ist allein davon auszugehen, dass Ersterwerber als faktische Eigentümer bzw. als in eine sog. faktische Gemeinschaft (nach Teilung gem. § 8 WEG) sukzessiv eintretende Erstkäufer "antizipiert" ihre Stellung analog grundbuchrechtlich eingetragenen Wohnungseigentümern mit allen bestehenden Eigentümerrechten und -pflichten weiterhin behalten und nicht nachträglich aus dem anfänglich "faktischen" Gemeinschaftsverbund ausgeschlossen werden können. Dies gilt auch dann, wenn später ein solcher erster Käufer und Wohnungsbesitzer (als bisher faktischer Eigentümer) neben dem teilenden Bauträger-Veräußerer im Grundbuch als "zweiter" Miteigentümer eingetragen wird und mit diesem Datum/Zeitpunkt die förmliche Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich entstanden bzw. "real" (so der Senatshinweis) in Vollzug gesetzt zu betrachten ist. Faktischer oder werdender Eigentümer in der Anfangsphase einer solchen nach § 8 WEG bereits begründeten (faktischen) Gemeinschaft wird ein Erstkäufer nach vorherrschender Rechtsmeinung mit notariellem Vertragsabschluss, zu seinen Gunsten eingetragener Auflassungsvormerkung, d.h. grundsätzlich damit auch erst im Anschluss an eine bereits im Grundbuch vollzogene Teilungserklärung und - entscheidend - Inbesitznahme mit Besitzbegründungswillen nach Übergabe und Abnahme des betreffenden, bewohnbar fertig gestellten Sondereigentums (vgl. bestätigend u.a. auch OLG Hamm v. 19.10.1999, 15 W 217/99, ZMR 2000, 128). Die Begründung der sog. faktischen Gemeinschaft wurde in Analogie zum GmbH-Recht entwickelt, d.h. entsprechend den Haftungskonsequenzen der Gesellschafter im Vorstadium der erst durch Handelsregistereintragung endgültig entstehenden GmbH.

   Demgegenüber erlangen spätere Rechtsnachfolger im Eigentum in einer bereits in Vollzug gesetzten bzw. "real" entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft (also der Eigentumseintragung von mindestens 2 Eigentümern im Grundbuch, somit des bisherigen Alleineigentümers und eines ersten Käufers) nicht mehr die antizipierte Rechtsstellung eines sog. faktischen Eigentümers, da dies dem Wortlaut und der Intention des WEG in derzeit geltender Fassung widerspricht. Diese Rechtsnachfolger werden vielmehr in die bestehende WE-Gemeinschaft integrierte Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten nach WEG erst mit entsprechender Eigentumsumschreibung im Grundbuch. In der Sonderrechtsnachfolge in förmlich entstandener Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es also für Nachfolger (!) nicht mehr die Rechtsfigur des sog. faktischen Eigentümers (vgl. auch verfestigte Rechtsprechung des BayObLG, u.a. BayObLG v. 19.9.2001, 2Z BR 89/01, NZM 2002, 300, auch unter Berufung auf vorausgehende Grundsatzrechtsprechung des BGH, BGHZ 106, 113 und 107, 285/288), auch wenn es sich hier ebenfalls noch um Ersterwerber vom Bauträger handeln sollte. Regelungen über Besitz-, Lasten-, Nutzungs- und Gefahrüber...