Tod des Mieters: Grundsatzentscheidung des BGH zum Kündigungsrecht des Vermieters; Anspruch des Mieters auf Untermieterlaubnis
  

Begriff

BGB §§ 553, 563

1a. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Voraussetzung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.
1b. Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.
2a. Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] v. 3.10.1984, VIII ARZ 2/84, BGHZ 92 S. 213, 219). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Senatsurteile v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, NJW 2006 S. 1200 Rn. 8, und v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, NJW 2014 S. 2717 Rn. 14).
2b. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Zwischen dem Eigentümer als Vermieter und A als Mieterin bestand ein Mietverhältnis über eine 3-Zimmer-Wohnung zu einer Monatsmiete von 545 EUR plus einer Betriebskostenvorauszahlung von 170 EUR. Die Mieterin bewohnte die Räume zusammen mit ihrer Tochter B und ihrem Lebensgefährten C. Die Mieterin verstarb im Mai 2015. B zog aus der Wohnung aus.

Gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen C kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gem. § 563 Abs. 4 BGB. Die Kündigung wird darauf gestützt, dass C aufgrund seiner Einkommensverhältnisse – dieser ist Auszubildender im 2. Ausbildungsjahr – die Miete nicht bezahlen könne. C widersprach der Kündigung. Er verlangt vom Vermieter Zustimmung zur Untervermietung an einen Arbeitskollegen, dieser ist ebenfalls Auszubildender im 2. Ausbildungsjahr. Die geplante Untervermietung habe den Vorteil, dass sich der Arbeitskollege an der Miete und den Nebenkosten sowie an den Fahrtkosten zur Arbeitsstelle beteiligen würde.

Der Vermieter verweigerte die begehrte Zustimmung und erhob Räumungsklage. Die Instanzgerichte gaben der Räumungsklage statt.

Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben.

1 Die Rechtsverhältnisse nach dem Tod der Mieterin

Stirbt der Mieter, treten die in seinem Haushalt lebenden Kinder in das Mietverhältnis ein (§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB). Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen (§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB); hierzu zählt u. a. der Lebensgefährte des Mieters.

Gehören zum Haushalt des verstorbenen Mieters sowohl Kinder als auch ein Lebensgefährte, so treten beide in das Mietverhältnis ein. Die Eintrittsberechtigten können ihren Eintritt in das Mietverhältnis verhindern, wenn sie innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen (§ 563 Abs. 3 Satz 1 BGB). Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben (§ 563 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Hier war ungeklärt, ob B eine Erklärung nach § 563 Abs. 3 BGB abgegeben hat. Hierauf kommt es allerdings an. Soll ein mit mehreren Mietern bestehendes Mietverhältnis gekündigt werden, muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erklärt werden. Entgegen einer in der Literatur vertretenen Ansicht (Sternel, ZMR 2004, S. 713, 718; Lammel, Wohnraummietrecht, § 563 Rn. 53; Kandelhard/Schneider, in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, § 563 BGB Rn. 19) gilt dieser Grundsatz nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005 S. 1715) auch für eine auf § 563 Abs. 4 BGB gestützte Kündigung (ebenso Streyl, in Schmidt-Futterer, § 563 Rn. 70; Rolfs, in Staudinger, § 563 Rn. 53; Häublein, in MünchKomm, § 563 BGB Rn. 28; Lützenkirchen, in Erman, § 563 BGB Rn. 21).

Der Vermieter hat nur gegenüber C gekündigt. Diese Kündigung ist unwirksam, wenn B...

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