Thüringer OLG 8 U 392/01
 

Verfahrensgang

LG Erfurt (Urteil vom 01.03.2001; Aktenzeichen 3 O 1587/99)

 

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Erfurt vom 01.03.2001 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Wert der Beschwer für die Klägerin wird auf DM 21.576,70 festgesetzt.

 

Tatbestand

entfällt gemäß § 543 Abs. 1 ZPO.

 

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO).

In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Soweit die Klägerin mit ihrer Berufung geltend macht, es liege eine mündliche Nebenabrede oder Vertragsänderung zu dem schriftlichen Mietvertrag vom 29.08.1991 vor, trifft dies schon nicht zu (1.). Selbst wenn es zuträfe, würde sich daraus aber auch nicht die von der Klägerin gewünschte Rechtsfolge ergeben (2.).

1.) Eine mündliche Nebenabrede oder Vertragsänderung zu dem schriftlichen Mietvertrag liegt nicht vor, denn auch der streitgegenständliche § 4 a des Mietvertrages enthält keine Verpflichtung der Beklagten, die auf das Mietobjekt entfallende Grundsteuer zu tragen.

Nach der gesetzlichen Grundregel des § 546 BGB hat nämlich der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Das gilt auch für alle sonstigen Bewirtschaftungskosten, insbesondere die Betriebskosten, die mit der Gewährung des Mietgebrauches zusammenhängen. Der Aufwand hierfür wird durch den vereinbarten Mietzins abgegolten und kann vom Vermieter in diesen einkalkuliert werden. Etwas anderes gilt zwingend nur für preisgebundenen Wohnraum, bei dessen Vermietung der Vermieter eine Nettokaltmiete zugrunde legen muss, d.h. Betriebskosten in die Kostenmiete nach § 8 Wohnungsbindungsgesetz nicht einbeziehen darf. Nur für preisgebundenen Wohnraum gilt daher auch die Begriffsbestimmung der Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 BV (wonach auch Grundsteuern zu den Betriebskosten zählen) zwingend.

Bei Mietverhältnissen über preisfreien Wohnraum und Gewerberaum hingegen bedarf die Umlage von Betriebskosten einer ausdrücklichen, inhaltlich eindeutigen Vereinbarung. Zwar kann die Begriffsbestimmung in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1. II. BV auch bei Mietverhältnissen für gewerblich genutzte Räume als Auslegungsrichtlinie verwendet werden (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II. Rn. 296; Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 546 BGB Rn. 61; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II. Rn. 407; OLG München, ZMR 1997, 233). Hierbei ist allerdings zu beachten, dass Auslegungsergebnisse für preisrechtliche Vorschriften nicht ohne weiteres für Vertragsvorschriften maßgebend sein können, die die Parteien frei ausgehandelt haben. Vielmehr ist dem Parteiwillen den Vorrang zu geben; es kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die Parteien den preisrechtlichen Betriebskostenbegriff zugrunde legen wollten (Sternel, a.a.O. unter Hinweis auf BGH WM 1970, 73, 74).

Der hier vorliegende Vertragstext enthält gerade keinen ausdrücklichen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 2. BV. Vielmehr ist aus der Struktur und Formulierung des § 4 a des streitgegenständlichen Mietvertrages ersichtlich, dass die Parteien eine individuell ausgehandelte Regelung getroffen haben. Insbesondere der Ausdruck „alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten” legt nahe, dass hier nicht auf den in Anlage 3 des § 27 II. BV definierten Betriebskostenbegriff abgestellt wird. Letzterer enthält nämlich entgegen der vom Wortlaut her naheliegenden Auslegung auch solche Kosten – wie z.B. die Grundsteuer –, die gerade nicht durch den Betrieb entstehen, sondern unabhängig von der Nutzung auf der Sache lasten. Nach dem allgemeinen Sprachverständnis hingegen sind Betriebskosten an sich solche, die gerade durch den Betrieb anfallen.

In diesem Sinne haben die ursprünglichen Vertragsparteien den Begriff hier auch verwendet, wie die Beweisaufnahme ergeben hat.

Auch die Klägerin hat die Vereinbarung genau so verstanden. Sie hat nicht nur, worauf die Beklagte hinweist, in ihrem Vertriebsprospekt für Anleger (S. 20) die Grundsteuern als von der Gesellschaft zu tragende Kosten angeführt. Vielmehr hat sie auch seit dem Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1992 bis 1999 die Grundsteuer in der zunächst angesetzten Höhe von jeweils DM 1.965,00 bzw. DM 2.096,00 selbst bezahlt, ohne sie der Beklagten in Rechnung zu stellen, wie sich aus dem Veranlagungsbescheid vom 02.02.1999 ergibt. Erst als mit dieser Änderungsveranlagung die Grundsteuer nachträglich für die Jahre 1994 bis 1996 auf DM jeweils DM 20.565,60 und für die Jahre 1997 bis 1999 auf jeweils DM 21.936,64 festgesetzt wurde, woraus sich eine Zahlungsanforderung von insgesamt DM 115.323,72 ergab, sah sich die Klägerin zu einer anderen Vertragsauslegung veranlasst.

2.) Selbst wenn jedoch eine mündliche Nebenabrede oder Vertragsänderung vorläge, wäre diese nicht, wie die Kläg...

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