Teilrechtsfähigkeit / Zusammenfassung
 

Begriff

Mit der Reform des WEG-Gesetzes wurde im Anschluss an die Entscheidung des BGH (BGH, Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05, NJW 2005 S. 2061 = ZMR 2005 S. 547 = WuM 2005 S. 530) die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft anerkannt, soweit der gesamte Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betroffen ist. Mit der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft sind erhebliche Konsequenzen für die Praxis verbunden. Manche Probleme fallen durch die Teilrechtsfähigkeit weg, aber auch neue entstehen. Insbesondere sind noch viele Fragen offen, wie die gesetzliche Regelung in der Praxis umzusetzen ist. Im Nachfolgenden werden die maßgeblichen Änderungen aufgezeigt. Hierbei sollte stets berücksichtigt werden, dass in vielen von der Teilrechtsfähigkeit betroffenen Bereichen eine "aktuelle" Rechtsprechung noch nicht existiert.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist in § 10 Abs. 6 WEG geregelt. § 10 Abs. 7 WEG ordnet ihr das Verwaltungsvermögen zu. § 11 Abs. 3 WEG stellt klar, dass ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft nicht stattfindet. § 43 Nr. 2 WEG regelt die ausschließliche Gerichtszuständigkeit bei Klage der Gemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und umgekehrt. § 43 Nr. 5 WEG regelt die ausschließliche gerichtliche Zuständigkeit bei Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums und seiner Verwaltung. § 43 Nr. 6 regelt die ausschließliche Gerichtszuständigkeit in Mahnverfahren, wenn die teilrechtsfähige Gemeinschaft Antragstellerin ist.

KG, Beschluss v. 12.3.2019, 1 W 56/19: Ist für die namentlich bezeichneten Wohnungseigentümer im Jahr 2002 im Grundbuch aufgrund des notariellen Schuldanerkenntnisses eines Wohnungseigentümers eine Sicherungshypothek eingetragen worden, hat sich durch die nachfolgende Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an der rechtlichen Zuordnung der Sicherungshypothek nichts geändert.

BFH, Urteil v. 20.9.2018, IV R 6/16: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann in bestimmten Fällen Unternehmerin sein. Für die gewerbliche Tätigkeit bedarf es keiner anderen Gesellschaft, wenn das Unternehmen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört. So liegt es, wenn ein Blockheizkraftwerk (BHKW) vornehmlich der Erzeugung von Wärme für die Wohnungseigentumsanlage dient und der zusätzlich erzeugte Strom ein zwangsläufig entstehendes Nebenprodukt ist.

BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15: Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigen Verband beschließen. Sie haben hierfür die erforderliche Beschlusskompetenz. Ob der Erwerb ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich nach den Maßgaben des Einzelfalls.

LG Frankfurt/M., Urteil v. 2.6.2015, 2-13 S 2/15: Der Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG steht lediglich Dritten gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern zu, nicht jedoch den einzelnen Wohnungseigentümern untereinander.

BGH, Urteil v. 24.3.2015, VIII ZR 243/13: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen regelmäßig einem Verbraucher gleichzustellen, nämlich immer dann, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.

OLG München, Beschluss v. 25.9.2008, 32 Wx 118/08: Der teilrechtsfähige Verband ist Verbraucher i. S. d. § 13 BGB, wenn an diesem nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind.

BGH, Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05, ZWE 2005 S. 422, 431: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in Angelegenheiten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wechsel- und scheckfähig, erb- und grundbuchfähig.

AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 4.10.2013, 44 C 2012/13: Ein nicht zu reinen Renditezwecken gefasster Beschluss über den Erwerb von Grundstückseigentum (hier: Parkplatzfläche) kann mit einfacher Mehrheit als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung gefasst werden.

OLG Hamm, Beschluss v. 20.10.2009, I-15 Wx 81/09: Der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt unter bestimmten Voraussetzungen eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar.

OLG Koblenz, Beschluss v. 18.10.2010, 5 U 934/10: Nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, nicht jedoch Untergemeinschaften der Sondereigentümer von Sonderobjekten. Eine gleichwohl gegen die Untergemeinschaft erhobene Klage ist mangels Parteifähigkeit unzulässig.

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