Teilrechtsfähigkeit / 1 Entstehung des Verbands als neuer Rechtskreis

Mit der in § 10 Abs. 6 WEG normierten Teilrechtsfähigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft ein von der Miteigentümergemeinschaft zu unterscheidendes Zuordnungssubjekt von Rechten und Verbindlichkeiten, das mit der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht. Jedoch wird durch die "Teil-"Rechtsfähigkeit deutlich, dass es weiterhin Bereiche gibt, in denen die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft nicht rechtsfähig sind. Der teilrechtsfähige Verband ist im Übrigen dann ein Verbraucher i. S. d. § 13 BGB, wenn an diesem nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Auch das Halten einer Wohnung oder eines Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar.

Anders stellt sich die Situation dann dar, wenn die Eigentümergemeinschaft ein Blockheizkraftwerk betreibt. Die Herstellung und der Verkauf des Stroms ist grundsätzlich als gewerbliche Tätigkeit i. S. d. § 15 EStG zu beurteilen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist dann Unternehmerin. Für die gewerbliche Tätigkeit bedarf es keiner anderen Gesellschaft, wenn das Unternehmen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört. So liegt es, wenn ein Blockheizkraftwerk vornehmlich der Erzeugung von Wärme für die Wohnungseigentumsanlage dient und der zusätzlich erzeugte Strom ein zwangsläufig entstehendes Nebenprodukt ist.

1.1 Abgrenzung der Rechtskreise

Damit der rechtsfähige Verband entsteht, ist es erforderlich, dass die Wohnungseigentümer in ihrer gemeinschaftlichen Verbundenheit bei der vermögensrechtlichen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aktiv oder passiv am Rechtsverkehr teilnehmen.

 
Hinweis

Rechtskreise unterscheiden

Das Verhältnis von Verband und nicht rechtsfähiger Miteigentümergemeinschaft ist daher keine Frage der Zuordnung einer Angelegenheit zum Verwaltungsvermögen oder zum Miteigentum. Vielmehr sind hier die Rechtskreise zu unterscheiden. Ist beispielsweise für die namentlich bezeichneten Wohnungseigentümer im Jahr 2002 im Grundbuch aufgrund eines notariellen Schuldanerkenntnisses eines Wohnungseigentümers eine Sicherungshypothek eingetragen worden, hat sich durch die nachfolgende Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an der rechtlichen Zuordnung der Sicherungshypothek nichts geändert.

1.2 Rechtskreis des Verbands

Der Rechtskreis des Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich betroffen bei Angelegenheiten, die den Wohnungseigentümern als Gesamtheit zuzuordnen sind, was insbesondere im Bereich der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Fall ist.

1.3 Rechtskreis der nicht rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Rechtskreis der nicht rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich dann betroffen, wenn es sich um Angelegenheiten der internen Willensbildung oder des individuellen Rechtsverkehrs der einzelnen Wohnungseigentümer handelt, wie z. B. die Geltendmachung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen.

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