Eine Teilkündigung ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn Wohn- und Geschäftsräume oder eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet werden.
Wurde die Garage zusammen mit der Wohnung mit einem gemeinsamen Mietvertrag vermietet, so handelt es sich um ein einheitliches Wohnraummietverhältnis. Das hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit der Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsschutzvorschriften kündbar ist.[1]
Ein einheitliches Mietverhältnis liegt grundsätzlich auch dann vor, wenn der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter nach Jahren auch eine auf seinem Hausgrundstück gelegene Garage vermietet und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt.[2]
Bei einem einheitlichen Wohnraummietverhältnis kann die Miete für die Garage auch nicht separat erhöht werden. Die Erhöhung der Garagenmiete ist nur zusammen mit der Erhöhung der Wohnungsmiete möglich. Die Begründung der Mieterhöhung muss sich daher auf die Wohnung und die Garage beziehen.[3] Das bedeutet: Wenn im Mietvertrag neben der Wohnraummiete die Miete für die Garage separat aufgeführt wird, müssen im Erhöhungsverlangen nicht nur 3 Vergleichswohnungen aufgeführt werden, sondern auch 3 Vergleichsgaragen. Außerdem darf die Garagenmiete nur bis zur Kappungsgrenze angehoben werden.
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