Teileigentum: Wohnen ist manchmal erlaubt!
 

Leitsatz

Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken kann zulässig sein. So liegt es, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als der nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Gebrauch.

 

Normenkette

WEG § 15 Abs. 3

 

Das Problem

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 2 Gebäuden, einem Wohnhaus, bei dem die dort liegenden Räume nur "zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen", und einem Teileigentum. Teileigentümer B gebraucht diese Räume zum Wohnen. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Ohne Erfolg!

 

Die Entscheidung

K habe gegen B keinen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB oder aus § 15 Abs. 3 WEG.

  1. Nach den Vereinbarungen dürfe B seine Räume zwar nur zu gewerblichen Zwecken gebrauchen.
  2. Der Gebrauch zum Wohnen störe die anderen Miteigentümer nach einer typisierenden Betrachtungsweise aber nicht mehr als der vereinbarte Gebrauch. Die einschlägigen obergerichtlichen Entscheidungen legten im Fall des Wohnens in Räumen, die nicht zum Wohnen gewidmet seien, einen großzügigen Maßstab an (Hinweis u.a. auf OLG Köln, Beschluss v. 27.12.2002, 16 Wx 233/02, NJOZ 2003 S. 408). Zwar sei das Wohnen mit "einer anderen Qualität der Störung" verbunden (Hinweis auf BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 307/16, NZM 2018 S. 754). Jedoch sei dies dann nicht mehr schwerwiegend, wenn auch die übrigen Räume ausschließlich dem Wohngebrauch dienten. Denn insofern ändere sich der Charakter etwaiger Störungen in der gesamten Wohnungseigentumsanlage nicht. Sie folgten alle aus dem Wohngebrauch und hätten dem Grunde nach ein qualitativ und quantitativ vergleichbares Störpotenzial. Würden B's Räume hingegen als Lager gebraucht, könnte dies zu mehr Lärm führen, etwa durch intensiven Verkehr durch Lieferfahrzeuge. Darüber hinaus sei zu beachten, dass die Bestimmung "Lagerraum und Büro" keine Vereinbarung sei. Nach einer Auslegung sei davon auszugehen, dass die Bezeichnung der "sachenrechtlichen Abgrenzung" habe dienen sollen.
 

Kommentar

Anmerkung

In einem Teileigentum darf man nicht wohnen. Wenn man gegen eine Gebrauchsvereinbarung verstößt, kann man nach einer typisierenden Betrachtungsweise (dazu Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 15 Rn. 50 ff.) dennoch Glück haben. Dies gilt aber nicht, wenn man in einem Teileigentum – nicht nur vorübergehend – wohnt, jedenfalls dann, wenn man einen im unselbstständigen Teileigentum stehenden Raum bewohnen will (siehe etwa BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 178/14, Rn. 5). Argument: die Wohnungseigentumsanlage würde um eine "weitere Wohneinheit" vergrößert werden. Nichts anderes gilt, wenn es sich um eine Anlage handelt, in der es nur Teileigentum gibt. In diesem Fall darf man also auch ein Teileigentum nicht bewohnen, das nicht "unselbstständig" ist. Das LG entscheidet sich im Fall dafür – wie knapp zuvor LG Berlin, Urteil v. 26.2.2019, 55 S 10/18 WEG –, dass Wohnen hingegen dann erlaubt ist, wenn es in der Anlage auch oder nur Wohnungseigentum gibt (etwas anderes kann gelten, wenn es eine Vereinbarung gibt, die den Gebrauch des Teileigentums einschränkt).

Was ist für den Verwalter wichtig?

Wohl nicht unbewusst hat der BGH bislang den Fall offengelassen, was in einer Anlage gilt, in der es Wohnungs- als auch Teileigentum gibt. Es ist aber anzunehmen, dass er die Frage nicht anders als das LG entscheiden wird.

 

Link zur Entscheidung

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 14.03.2019, 2-13 S 108/18LG Frankfurt a.M., Urteil v. 14.3.2019, 2-13 S 108/18

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge