Teileigentum: Gebrauch

Leitsatz

Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

Normenkette

WEG § 15 Abs. 1, 3

Das Problem

1. Nach der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 1989/1990 dürfen die 7 Teileigentumsrechte beruflich oder gewerblich, "insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis", gebraucht/genutzt werden. Nach Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden 6 Teileigentumsrechte als Arztpraxen genutzt. Das siebte, deren Eigentümer B ist, dient dessen Mieter M als Apotheke. Im Jahre 2013 wird in unmittelbarer Nähe zur Wohnungseigentumsanlage ein anderes Ärztehaus errichtet. Daraufhin kündigt M den Mietvertrag und zieht in das andere Ärztehaus. Inzwischen befinden sich in der Wohnungseigentumsanlage nur noch 3 Arztpraxen. Die Räume des B sind zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und stehen im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen wird eine Schülernachhilfe betrieben. B unterteilt daraufhin seine Räume baulich und vermietet die Teile jeweils als Wohnraum.
2. Gegen diesen Gebrauch gehen die anderen Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG vor. Das Amtsgericht weist diese Unterlassungsklage ab, das Landgericht gibt ihr hingegen statt. Nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dürften die Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine Wohnnutzung müssten die klagenden Wohnungseigentümer auch nicht ausnahmsweise deshalb hinnehmen, weil sie nicht störender als der zulässige Gebrauch sei; diese Voraussetzungen lägen bei der gebotenen typisierenden Betrachtung nicht vor. Zudem sei der Zweck des Gebäudes als Apotheken- und Ärztehaus zu beachten. Die Änderung dieser Vorgaben gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG könne B nicht verlangen, sodass es nicht auf die umstrittene Frage ankomme, ob ein solcher Anspruch als Einrede in einem Unterlassungsverfahren geltend gemacht werden dürfe.
3. Gegen diese Sichtweise richtet sich die Berufung des B. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

Das Berufungsgericht habe der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben! Den klagenden Wohnungseigentümern stehe gemäß § 15 Abs. 3 WEG ein Unterlassungsanspruch zu.

Typisierende Betrachtungsweise

Denn der derzeitige Gebrauch des Teileigentums des B widerspreche der Gemeinschaftsordnung. Zwar könnte sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossener Gebrauch als zulässig erweisen, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als der vorgesehene Gebrauch. So liege es aber nicht. Das gesamte Gebäude diene beruflichen und gewerblichen Zwecken. Der Gebrauch und die Nutzung eines Teileigentums zu Wohnzwecken sei jedenfalls in einem solchen Gebäude bei typisierender Betrachtung störender als die vorgesehene Nutzung. Denn mit einem Wohngebrauch gingen typische Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie ein anderer Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einher, der zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolge. Die Teileigentümer hätten außerdem ein berechtigtes Interesse daran, dass der "professionelle Charakter" einer derartigen Anlage erhalten bleibe, um Konflikte, die durch eine in der Gemeinschaftsordnung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden könnten, von vornherein zu vermeiden.

Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung

Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung dürfe jedoch nicht offenbleiben, ob B einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG als Einrede geltend machen dürfe.

1. Dass ein solcher Anspruch gegeben sei, lasse sich auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nämlich nicht verneinen. Unter dem Aspekt eines schwerwiegenden Grundes müsste vielmehr der unter Sachverständigenbeweis gestellten Behauptung des B, sein Teileigentum sei als Arztpraxis oder für eine ähnliche Büronutzung nicht mehr vermietbar, nachgegangen werden.
2. Darüber hinaus müsste geklärt werden, welche Interessen gegen die geforderte Anpassung der Gemeinschaftsordnung sprächen.

Anpassungsanspruch nicht als Einrede möglich

Das Urteil stelle sich aber aus anderen Gründen als richtig dar.

1. Selbst wenn nämlich ein Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestehen sollte, dürfte B ihn dem Unterlassungsanspruch nicht als Einrede entgegenhalten. Berechtigte Anpassungsbegehren müssten nämlich in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden, damit...