Teileigentum: Darf es bewohnt werden?
 

Leitsatz

Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken kann zulässig sein, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als der nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Gebrauch.

 

Normenkette

WEG § 1 Abs. 3, § 15 Abs. 3

 

Das Problem

  1. Nach der Gemeinschaftsordnung ist der Eigentümer von 2 Teileigentumsrechten mit den Nummern 18 und 19 berechtigt, diese "im Rahmen der geltenden gewerberechtlichen Vorschriften" nach freiem Ermessen zu gebrauchen und zu nutzen. Eigentümer der Rechte ist B. Er vermietet das Sondereigentum zu Wohnzwecken. Gegen diesen Gebrauch und diese Nutzung geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K nach einer Vergemeinschaftung der Ansprüche der anderen Wohnungseigentümer vor. Das Amtsgericht (AG) weist die Unterlassungsklage ab. Zur Begründung führt es aus, bei typisierender Betrachtungsweise sei der derzeitige Gebrauch nicht störender als ein gewerblicher Gebrauch der Räume.
  2. Mit der Berufung zum Landgericht (LG) verfolgt K ihren Unterlassungsantrag weiter. Ohne Erfolg!
 

Die Entscheidung

Das AG habe die Unterlassungsklage und einen auf § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG beruhenden Unterlassungsanspruch der K zu Recht und mit zutreffender Begründung abgewiesen.

 

Kommentar

  1. Grundsätzlich dürften Wohnungs- und Teileigentümer mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie könnten den Gebrauch aber durch Vereinbarung regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken (§ 15 Abs. 1 WEG). Eine solche Gebrauchsregelung könne bereits die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthalten (§ 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 WEG). Ordne die Gemeinschaftsordnung an, dass bestimmte Räume "Wohnzwecken" dienen sollen und andere keinen "Wohnzwecken dienen", so seien diese Anordnungen als "Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter" i.S.v. § 15 Abs. 1 WEG anzusehen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16, NJW 2018 S. 41, 42). Dienten im Sondereigentum stehende Räume "Wohnzwecken", dürften sie daher grundsätzlich nur zu Zwecken gebraucht werden, die dem Wohnen zuzuordnen seien. Handele es sich dagegen um Teileigentum, dürften die Räume nur zu Zwecken gebraucht werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Grundsätzlich gelte, dass sich die mit Wohnungseigentum und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig ausschließen würden (BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16, NJW 2018 S. 41, 42).
  2. Ein nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossener Gebrauch könne sich indes gleichwohl als zulässig erweisen, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als der nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Gebrauch (Hinweis auf BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 307/16, Rn. 8 und BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16, NJW 2018 S. 41 Rn. 9). Um eine Vergleichsbetrachtung zu ermöglichen, sei der Gebrauch nach seiner Art und den damit verbundenen Folgen (z.B. die zu erwartende Besucherfrequenz und Besucherstruktur) zu konkretisieren und zu den örtlichen Gegebenheiten (Umfeld, Lage der Räume im Gebäude, Nutzungszweck der übrigen Einheiten) und den zeitlichen Verhältnissen (z.B. Öffnungszeiten) in Bezug zu setzen. Von Bedeutung könne insbesondere sein, in welchem Maße Lärm- oder Geruchsimmissionen sowie sonstige Belästigungen aufgrund eines anderweitigen Gebrauchs zunehmen würden.
  3. Stritten die Wohnungseigentümer wie hier über die Duldung des Wohnens in einem Teileigentum, komme es für den Vergleich insbesondere darauf an, welcher Gebrauch im Übrigen erlaubt sei. Sei dieser nicht beschränkt, so sei nicht lediglich auf einen die übrigen Wohnungseigentümer möglichst schonenden Gebrauch (z.B. als Atelier oder Büro), sondern auf den für die Miteigentümer gegebenenfalls lästigeren Gebrauch als Tanz-, Sport- und Fitnesscenter oder als Schank- und Speisewirtschaft, Pension oder hotelähnlicher Betrieb abzustellen (Hinweis auf LG München I, Urteil v. 12.5.2016, 36 S 6246/15 WEG, ZMR 2016 S. 989, 990).
  4. Setzte man den derzeitigen Wohngebrauch in Bezug zu dem nach der Gemeinschaftsordnung jedenfalls zulässigen gewerblichen Gebrauch der Räume als Gaststätte, als Pension, hotelähnlicher Betrieb oder als Boardinghaus, so könne er bei typisierender Betrachtungsweise nicht als störender angesehen werden. Auch im Rahmen eines Gaststätten- oder eines gewerblichen Beherbergungsbetriebs wäre es zulässig, in den Räumen Speisen zuzubereiten. Neben den hierdurch verursachten Geruchsbelästigungen hätten die übrigen Wohnungseigentümer ebenfalls den dauerhaften Aufenthalt von Personen in den Räumen und die damit verbundenen Geräusch- und Lärmimmissionen hinzunehmen.
  5. Nicht zu folgen sei der Idee der K, der Wohngebrauch sei bereits deshalb unzulässig, weil er "die intensivste Form des Gebrauchs" darstelle. Einen solchen allgemein gültigen Erfahrungssatz gebe es nicht. Die Intensität eines Wohngebrauchs hänge ebenso wie ein anderweitiger Gebrauch von so vielen unterschiedlichen Kriterien und Merkmalen (Anzahl und Alter der Personen, Anzahl der K...

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