Teil II Mietprozessrecht / 2.4 Räumungsfrist

Rz. 447

Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wohnräume sind alle Räume, die tatsächlich Wohnzwecken dienen, auch der als Wohnraum vermietete Geschäftsraum, nicht dagegen eine Wohnung, die als Lager und Abstellraum gemietet wurde (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3.2017, 407 C 111/16, ZMR 2017, 647). Zum Wohnraum gehören auch Nebenräume, die Gegenstand eines einheitlichen Wohnraummietverhältnisses sind (Kellerräume, Boden, Garage – nicht aber die gesondert gemietete Garage). Nicht darunter fallen die rein gewerblich genutzten Räume, auch nicht Räume, die der Fremdenbeherbergung dienen (gewerbliche Zimmervermietung). Bei Mischmietverhältnissen kommt es grundsätzlich darauf an, welche Nutzungsart überwiegt (BGH, MDR 1977, 745; Koch, Mietprozess, 2. Kap. Rn. 144; umstr.). Hat der Mieter z.B. durch einheitlichen Vertrag eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet, handelt es sich um ein Mischmietverhältnis, dessen rechtliche Einordnung anhand der sog.

Übergewichtstheorie vorzunehmen ist. Ist Vertragsschwerpunkt die Nutzung als Gaststätte, unterliegt das einheitliche Vertragsverhältnis insgesamt den für die Geschäftsraummiete geltenden Mietrecht (OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.3.2006, I-10 U 120/05, GE 2006, 647 = ZMR 2006, 685), so dass eine Räumungsfrist für die Wohnung grundsätzlich nicht in Betracht kommt. Ausnahmsweise kommt die Gewährung einer Räumungsfrist hinsichtlich des Wohn- raumanteils in Betracht, wenn eine getrennte Herausgabe beider Teile möglich und dem Vermieter zuzumuten ist (OLG Oldenburg, Urteil v. 22.7.2014, 12 U 46/14, NJW 2015, 709; OLG Hamburg, MDR 1972, 955; LG Hamburg, Beschluss v. 30.12.1992, 316 T 100/92, WuM 1993, 203; LG Mannheim, Beschluss v. 26.11.1992, 4 T 314/92, ZMR 1993, 79; LG Mannheim, Beschluss v. 6.7.1993, 4 T 176/93, ZMR 1994, 21).

Rz. 447a

Hinweis

Dringender Wohnbedarf

§ 721 Abs. 1–6 ZPO gelten nicht für Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träge der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von der Möglichkeit der Gewährung einer Räumungsfrist hingewiesen hat.

Damit ist der Mietvertrag mit den Personen mit dringendem Wohnbedarf gemeint, die bei Vertragsschluss darauf hingewiesen worden sind, dass ihn keine Räumungsfrist gewährt werden kann. Die Bestimmungen über die Räumungsfrist sind auf einen Zeitmietvertrag nur einschränkend anzuwenden. Endet das Mietverhältnis zu der vertraglich vereinbarten Zeit, kann der Mieter keine Räumungsfrist verlangen. Endet es vorher, kann der Mieter eine Räumungsfrist höchsten bis zum vertraglich vereinbarten Beendigungszeitpunkt verlangen. Bei vereinbartem Kündigungsausschluss für Wohnraum, der bis zu vier Jahren zulässig ist (BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, GE 2005, 606 = NJW 2005, 1574; BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04, GE 2006, 250), dürfte § 721 Abs. 7 ZPO dagegen nicht analog anzuwenden sein, da nach dem Kündigungsausschluss das Mietverhältnis ohne weitere Einschränkungen fortgesetzt werden kann, so dass Mieter weiterhin schutzbedürftig ist.

Rz. 447b

Auf den Rechtsgrund der Nutzung des Wohnraums kommt es nicht an, so dass § 721 ZPO auch anwendbar ist auf den auf Eigentum oder Nießbrauch gestützten Räumungstitel. Unerheblich ist auch, ob der Vermieter oder der Mieter gekündigt hatte oder ob es sich um eine Mietstreitigkeit handelt. Der Mieter, der in den Räumen ein Wohn- und Pflegeheim betreibt, kann jedoch eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht beanspruchen (KG, Beschluss v. 18.7.2016, 8 U 111/16, ZMR 2016, 858). § 721 ZPO ist jedoch auf einen im Zwangsversteigerungsverfahren ergangenen Zuschlagsbeschluss nicht anzuwenden (LG Kiel, WuM 1991, 113; LG Hamburg, MDR 1971, 671; a.A. LG Kaiserslautern, Beschluss v. 11.5.2005, 1 T 115/05; LG Kiel, NJW 1992, 1474). Bei einem Räumungsvergleich gilt die Bestimmung des § 794a ZPO, der eine vergleichbare Regelung trifft (vgl. dazu u.a. LG Berlin, GE 1991, 403).

Rz. 448

Die Räumungsfrist wird grundsätzlich in demjenigen Urteil bewilligt, das die Räumung ausspricht (§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei ist unerheblich, ob es sich um ein streitiges Urteil, ein Anerkenntnisurteil oder Versäumnisurteil handelt. Räumungsfrist kann aber auch in Räumungstiteln im Verfahren der einstweilige Verfügung gewährt werden (umstr.). Das Berufungsgericht kann keine Räumungsfrist mehr bewilligen, nachdem es die Berufung als unstatthaft oder verspätet verworfen hat. Dagegen kann bei Verwerfung der Berufung mangels Erfüllung der Anforderungen des § 520 Abs. 3 noch bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist eine Räumungsfrist bewilligt werden.

Rz. 449

Zur Bestimmung der Räumungsfrist ist es sachdienlich, das Ende der Frist konkret zu benennen (LG Berlin, Beschluss v. 16.2.2006...