Teil II Mietprozessrecht / 1.7.6 Feststellungsklagen

Rz. 172

Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde (§ 256 Abs. 1 ZPO). Ein derartiges Interesse ist in der Regel schon dann anzunehmen, wenn der Beklagte das Recht des Klägers ernstlich bestreitet (BGH, Urteil v. 25.7.2017, II ZR 235/15, NJW-RR 2017, 1317). Ein Rechtsverhältnis in diesem Sinne kann auch das Mietverhältnis sein und ebenso auch ein Anspruch, der sich aus dem Mietverhältnis ergibt. Das Feststellungsbegehren muss sich nicht auf ein Rechtsverhältnis im Ganzen beziehen, sondern kann sich auch auf einzelne Beziehungen oder Folgen aus dem Rechtsverhältnis, auf bestimmte Ansprüche oder Verpflichtungen oder auf den Umfang einer Leistungspflicht, insbesondere auch auf einen streitigen Teil des Vertragsinhalts, beschränken (BGH, Urteil v. 19.11.2014, VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 ff.; BGH, VU v. 2.3.2012, V ZR 159/11, NZM 2012, 640; AG Brandenburg, Urteil v. 13.10.2017, 31 C 156/16, NZM 2018, 464; AG Brandenburg an der Havel, Urteil v. 3.7.2017, 34 C 84/16, GE 2017, 959). Daher kann der Mieter auf Feststellung der Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens klagen; von mehreren Mietern kann auch nur einer in gewillkürter Prozessstandschaft klagen (LG Frankfurt, Urteil v. 5.8.2014, 2-17 S 57/13, WuM 2015, 312).

Der Mieter kann ferner, wenn sich der Vermieter eines Anspruchs (z.B. Miete oder Nutzungsentschädigung) ernsthaft berühmt, auf Feststellung klagen, dass dem Vermieter der behauptete Anspruch nicht zusteht (KG, Urteil v. 25.1.2018, 8 U 58/16, ZMR 2018, 306 Rn. 52). Umgekehrt kann der Vermieter auf Feststellung klagen, dass der vom Mieter behauptete Anspruch nicht besteht. Das für eine Feststellungsklage erforderliche Rechtsschutzbedürfnis besteht auch dann noch, wenn der Mieter auf die Aufforderung des Vermieters, eine Verzichtserklärung abzugeben, mit der Erklärung reagiert, der Anspruch werde "nicht gerichtlich geltend gemacht" (OLG Koblenz, Urteil v. 30.6.2011, 5 U 1454/10, ZMR 2012, 187). Der Mieter kann ebenso Klage auf Feststellung erheben, dass er zur Duldung von Modernisierungsarbeiten nicht verpflichtet ist. Auch ein Rechtsverhältnis zu einem Dritten kann Gegenstand einer Feststellungsklage sei, und zwar dann, wenn dieses Rechtsverhältnis zugleich für die Rechtsbeziehungen der Parteien untereinander von Bedeutung ist und die Kläger ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Klärung haben (BGH, Urteil v. 18.4.2018, XII ZR 76/17, Rn. 65 - Juris; BGH, Urteil v. 16.6.1993, VIII ZR 222/92, NJW 1993, 2539; Brandenburgisches OLG, Urteil v. 30.6.2005, 5 U 41/03; Beierlein, Mietprozess, 6. Kap. Rn. 7).

Rz. 173

Vermieter, Mieter und Untermieter können positiv oder negativ auf Feststellung der Wirksamkeit, Nichtigkeit (BGH, Urteil v. 25.6.2003, VIII ZR 344/02, ZMR 2003, 731), des (Fort-)Bestandes eines Mietverhältnisses klagen (Prütting/Gehrlein, § 256 ZPO Rn. 4).

Der Vermieter kann daher auf Feststellung der Unwirksamkeit eines Mietverhältnisses klagen, ebenso wie sowohl Vermieter als auch Mieter, denen gegenüber das Mietverhältnis gekündigt worden ist, Klage auf Feststellung erheben können, dass die Kündigung unwirksam ist (AG Hamburg, Beschluss v. 12.5.2005, 48 C 655/04, WuM 2006, 527; AG Hamburg, Beschluss v. 24.5.2005, 48 C 655/04, WuM 2006, 527; LG Hamburg, Beschluss v. 30.5.2005, 311 T 44/05, WuM 2006, 527) oder dass das Mietverhältnis fortbesteht (BGH, Urteil v. 7.5.2008, XII ZR 69/06, GE 2008, 798; Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 234/99, NJW-RR 2002, 1377) oder dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist (BGH, Urteil v. 18.10.2000, XII ZR 179/98, NJW 2001, 221 [222]). Der selbständigen Klage auf Feststellung, dass ein Mietverhältnis zu unveränderten Bedingungen fortbesteht, steht nicht entgegen, dass durch Zwischenfeststellungsklage geklärt werden kann, ob das Mietverhältnis fortbesteht (BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 234/99, NZM 2002, 786 = NJW-RR 2002, 1377; OLG Naumburg, Urteil v. 6.7.1999, 13 U 115/98, NJW-RR 2001, 303; Beierlein, Mietprozess, 6. Kap. Rn. 32; Prütting/Gehrlein, § 256 ZPO Rn. 4). Da jeweils das gesamte Mietverhältnis betroffen ist, müssen mehrere Vertragspartner die Feststellungsklage alle gemeinsam erheben (OLG Celle, Urteil v. 12.1.1994, 2 U 14/93, WuM 1995, 193).

Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, NZM 2018, 558 = GE 2018,701 = WuM 2018, 352 = NJW 2018, 2472 = ZMR 2018, 742; Anschluss an BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 110/13, NZM 2014, 522 = GE 2014, 879 = WuM 2014, 432 = NJW-RR 2014, 903 und BGH, Urteil v. 26.10.1990, ...