Teil II Mietprozessrecht / 1.7.5 Duldungsklagen

Rz. 256

Der Vermieter kann den Mieter auf Duldung derjenigen Einwirkungen auf die gemieteten Räume in Anspruch nehmen, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind; damit soll sichergestellt werden, dass der Vermieter seine Gewährleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 erfüllen kann. Voraussetzung ist eine Ankündigung des Beginns und des voraussichtlichen Endes der Arbeiten, deren Umfangs sowie der zu erwartenden Beeinträchtigung, damit dem Mieter prüfen kann, ob er zur Duldung der Arbeiten verpflichtet ist (AG Köln, Urteil v. 25.8.2015, 222 C 93/15, WuM 2015, 669). Die Instandsetzungsarbeiten müssen zudem so rechtzeitig angekündigt werden, dass der Mieter sich unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann, wie z.B. die Beantragung von Urlaub oder die Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewährleisten. Die Mieter kann aber seine Duldungspflicht nicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken, etwa auf die Zeit wochentags ab 17.00 Uhr oder an Wochenenden. Kommt es deswegen zu einer Korrespondenz mit anschließender Duldungsklage, hat der Mieter nach Erledigung der Hauptsache (Zutrittsgewährung die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (LG Berlin, Urteil v. 30.7.2018, 65 T 73/18, GE 2018, 997).

Die Mieter müssen die notwendigen Arbeiten auf dem Grundstück auch dann als eine Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache dulden, wenn der Vermieter Maßnahmen aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat (BGH, Versäumnisurteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08, WuM 2009, 290; LG Flensburg, Urteil v. 13.1.2004, 1 S 107/03, WuM 2006, 110).

Hinweis

Dieser Anspruch kann durch eine Duldungsklage gegen den Mieter durchgesetzt werden. Diese Klage muss sich auf Duldung von – nicht Zustimmung des Mieters zu – Maßnahmen richten, die in dem Klageantrag im Einzelnen genau zu bezeichnen sind. Nur bei besonders dringlichen Instandsetzungsmaßnahmen kann der Duldungsanspruch des Vermieters auch im Verfahren der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.

Rz. 257

Der Vermieter kann ferner gegen den Mieter Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 2 Satz 1; § 555d Abs. 1 n. F.) erheben. Modernisierungsmaßnahmen sind vom Wohnungsmieter nur dann zu dulden, wenn der Vermieter seiner Mitteilungspflicht über Art und Umfang der Maßnahmen nachgekommen ist. Dem Mieter muss auf der Grundlage des Ankündigungsschreibens eine Prüfung der konkreten Auswirkungen der beabsichtigten Maßnahmen möglich sein. Die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme ist nicht deshalb formell unwirksam, weil damit verbundene Instandsetzungsarbeiten unzureichend dargestellt sind (LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727).

Kündigt der Vermieter Modernisierungsarbeiten gegenüber dem Mieter an, und lässt der Mieter eine gesonderte - fristgebundene - Aufforderung des Vermieters, sich über seine künftige Duldungsbereitschaft zu erklären, unbeantwortet, gibt der Mieter, sofern er sich nicht bereits vorgerichtlich in Verzug befindet, allenfalls dann Veranlassung zur Klageerhebung i.S.d. § 93 ZPO, wenn ihn der Vermieter vor Klageerhebung hinsichtlich der erbetenen Erklärung über seine künftige Duldungsbereitschaft in Verzug gesetzt hat; das erfordert - vorbehaltlich eines der Ausnahmetatbestände des § 286 Abs. 2 BGB - gem. § 286 Abs. 1 BGB den Ausspruch einer gesonderten Mahnung im Nachgang zur erfolglosen ursprünglichen Aufforderung durch den Vermieter (LG Berlin, Beschluss v. 25.1.2018, 67 T 9/18, GE 2018, 259 = WuM 2018, 207).

Ebenso wie im Ankündigungsschreiben (vgl. dazu § 555c Rn. 37 ff.) müssen in der Duldungsklage Art und voraussichtlicher Umfang der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme konkret und individuell bezogen auf die Wohnung des Mieters aufgeführt werden.

Hinweis

Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10, NZM 2011, 849).

Gewisse Verallgemeinerungen sind unvermeidlich (LG Berlin, Urteil v. 13.12.2016, 63 S 195/16, GE 2017, 175). Daher ist fraglich, ob im Zusammenhang mit einem Heizungseinbau der Ort und die Anzahl der anzubringenden Heizkörper, deren Bauart und deren genauer Anbringungsort in den einzelnen Zimmern sowie der genaue horizontale und vertikale Verlauf der Rohrleitungen (KG, Beschluss v. 5.8.2004, 8 W 48/04, GE 2004, 1231; LG Nürnberg/Fürth, Urteil v. 26.5.2009, 7 S 11261/08) weiterhin anzugeben sind. Nicht mehr anzugeben ist, ob die Rohre unter oder auf Putz verlegt werden sollen und welche Ausmaße die Heizkörper in den einzelnen Räumen haben (so schon zur Ankündigung: LG Berlin, Urteil v. 21.3.2005, 67 S 433/03, MM 2005, 262). Beim geplanten Austausch der Fenster im Treppenhaus einer Wohnanlage genügt für den Klageantrag die Formulieru...