Teil II Mietprozessrecht / 1.7.4 Unterlassungsklagen
 

Rz. 141

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können ihren jeweiligen Vertragspartner auf Unterlassung von Vertragsverstößen in Anspruch nehmen. Voraussetzung einer Unterlassungsklage gegen den Mieter ist jedoch grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Vermieters. Aus der Abmahnung muss sich ergeben, welche konkrete Vertragsverletzung der Mieter begangen hat, die der Vermieter abgestellt haben will (BGH, NZM 2000, 241; Schmidt-Futterer/Blank, § 541 Rn. 5 m. w. N.). Eine besondere Form braucht dafür nicht eingehalten zu werden. Dennoch ist, schon zu Beweiszwecken, die Schriftform zu empfehlen.

 

Hinweis

Eine unwirksame Kündigung kann in eine Abmahnung umgedeutet werden, wenn sich aus ihrer Begründung ergibt, welcher Vertragsverstoß beanstandet wurde. Dagegen kann allein der Widerruf einer Einwilligung (Gewerbe-, Tierhaltungserlaubnis) nicht als Abmahnung angesehen werden, beide können aber miteinander verbunden werden (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 9.3.1992, 5 C 356/91, GE 1992, 391).

Die Unterlassungsklage braucht nicht angedroht zu werden. Die Abmahnung muss vom Vermieter oder dessen Vertreter erklärt werden. An seine Stelle treten die sog. Parteien kraft Amtes (Testamentsvollstrecker, Zwangsverwalter usw.). Die Abmahnung des bevollmächtigten Vertreters kann vom Mieter unverzüglich zurückgewiesen, wenn der Vertreter die Vollmachtsurkunde nicht vorlegt (OLG Celle, Urteil v. 18.12.1981, 2 U 202/81, GE 1982, 749 = MDR 1982, 410 = WuM 1982, 206).

Die Abmahnung muss an den Mieter gerichtet sein und diesem zugehen. Die Abmahnung ist nur dann als leere Förmelei entbehrlich, wenn der Mieter bereits erklärt hat, er werde sein Verhalten nicht ändern.

Ferner setzt die Unterlassungsklage voraus, dass der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortgesetzt hat. Daher kann die Unterlassungsklage erst erhoben werden, nachdem ein angemessener Zeitraum vergangen ist, in dem der Mieter sein Verhalten hätte ändern können. Eine verfrüht eingereichte Unterlassungsklage ist unbegründet. Die Unterlassungsklage kann bei einer Mehrheit von Mietern nur gegen den störenden Mieter gerichtet werden (Palandt/Weidenkaff, § 541 Rn. 1; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, § 541 Rn. 14).

Der Vermieter muss den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, die Abmahnung und die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs darlegen und beweisen. Wird der vertragswidrige Gebrauch nach Ablauf der in der Abmahnung gesetzten Frist, aber vor Klageerhebung beendet, ist die Unterlassungsklage mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, nicht dagegen bei Beendigung des vertragswidrigen Gebrauchs nach Klageerhebung (Schmidt-Futterer/Blank, § 541 Rn. 16). Gleichzeitig mit der Unterlassungsklage sollte die Androhung eines Ordnungsgeldes bzw. der Ordnungshaft nach § 890 Abs. 2 ZPO beantragt werden, damit bei Verstoß gegen die titulierte Unterlassungsverpflichtung die Vollstreckung zügig durchgeführt werden kann.

Der Vertragsverstoß des Mieters kann darin bestehen, dass er die Grenzen des ihm vertraglich zustehenden Gebrauchsrechts überschreitet. Das wäre dann der Fall, wenn er die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten vollständig überlässt (vgl. dazu § 553 Rn. 3). Unerlaubte Gebrauchsüberlassung liegt dann vor, wenn der Mieter die Mietsache einem Dritten überlassen hat, ohne dazu nach dem Vertrag berechtigt zu sein oder ohne die vertraglich notwendige Einwilligung des Vermieters in die Gebrauchsüberlassung eingeholt zu haben. Insoweit ist unerheblich, ob die Formularklausel im Mietvertrag.

Muster

Mietvertragsklausel

 

Der Mieter darf die Mieträume nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters untervermieten.

deswegen unwirksam ist, weil die Schriftform nicht formularmäßig vereinbart werden kann (BGH, Urteil v. 15.5.1991, NJW 1991, 1750 = ZMR 1991, 290= WuM 1991, 381 = MDR 1991, 628 = GE 1991, 615 = DWW 1991, 212); denn auch ohne Klausel im Mietvertrag ist der Mieter nicht berechtigt, die Mietsache ohne Einwilligung des Vermieters einem Dritten zu überlassen. Daher kann der Vermieter auf Unterlassung jeder Art von unerlaubter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten klagen, auch wenn kein Untermietvertrag abgeschlossen wird. Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache kann auch darin liegen, dass der Mieter die Untervermietung durch seinen Untermieter nicht verhindert (OLG Hamm, Urteil v. 17.1.1992, 30 U 36/91, NJW-RR 1992, 783) oder der Mieter seinerseits unbefugt Untermieter aufnimmt (BayObLG, RE v. 26.10.1990, RE-Miet 1/90, ZMR 1991, 64). In diesen Fällen kann der Vermieter auf Unterlassung der Untervermietung klagen. Zulässig ist dann auch die Klage gegen den Mieter auf Beendigung des von ihm unerlaubterweise geschlossenen Untermietvertrags. Die Klage muss in beiden Fällen die Person des Untermieters, dem der Mieter unerlaubterweise die Wohnung überlassen hat, im Einzelnen derart identifizierbar bezeichnen, dass der Sachverhalt von anderen Fällen der Untervermietung abgrenzbar ist.

Von der unerlaubten Untervermietung muss jedoch ...

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