Teil II Mietprozessrecht / 1.7.2 Klage auf künftige Leistung

Rz. 229

Die Klage auf künftige Mietzahlung ist nur dann zulässig, wenn die Besorgnis der Nichterfüllung besteht (§ 259 ZPO). Eingestellte Mietzahlungen rechtfertigen ohne weitere Begründung keine Klage auf zukünftige Leistung (AG Groß-Gerau, Urteil v. 18.7.2018, 63 C 15/17, ZMR 2018, 1006). Die Besorgnis der Nichterfüllung (§ 259 ZPO) besteht aber dann, wenn die Miete über Monate verspätet gezahlt wurde (AG Düsseldorf, Urteil v. 6.6.2019, 50 C 6/19, ZMR 2019, 872) oder wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen; es ist in diesem Fall nicht erforderlich, dass die Mieter die Forderung des Vermieters ernsthaft bestreiten oder ihre Zahlungsunfähigkeit feststeht (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 146/10, GE 2011, 882). Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gem. § 259 ZPO ist auch dann zulässig, wenn der Mieter längere Zeit die Miete trotz wiederholter Aufforderungen des Vermieters jeweils erst nach dem gesetzlichen (§ 556b Abs. 1) oder vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin – soweit die Vorauszahlungsklausel wirksam ist – zahlt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.9.2009, I-24 U 120/09, ZMR 2010, 958). Auch ein ernstliches Bestreiten der Mietforderung nach Grund, Fälligkeit oder Höhe reicht aus (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil v. 6.1.2015, 6 U 134/13, GE 2015, 590) wie z.B. die Minderung der Miete, nicht dagegen die Ankündigung der Aufrechnung mit einer – evtl. auch bestrittenen – Gegenforderung (Beierlein, Mietprozess, 9. Kap. Rn. 65 m.w.N.). Auch die bereits eingetretene Zahlungsunfähigkeit des Schuldners reicht für eine Klage des Vermieters auf zukünftige Mietzahlung aus (BGH, Beschluss v. 20.11.2002, VIII ZB 66/02, GE 2003, 320 = NZM 2003, 231, Prütting/Gehrlein, § 259 ZPO Rn. 3; vgl. dazu näher Henssler, NJW 1989, 138, 140 f. m.w.N.), nicht dagegen die voraussichtliche Zahlungsunfähigkeit. Die Unzulässigkeit einer Klage auf künftige Zahlung in den Fällen der voraussichtlichen Zahlungsunfähigkeit des Mieters ergibt sich insbesondere daraus, dass die Klage auf künftige Leistung gem. § 259 ZPO nur dann zulässig ist, wenn "der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde"“ Daraus ergibt sich, dass nur die vom Willen des Mieters abhängige, gut- oder bösgläubige Nichtzahlung die Klage auf künftige Leistung rechtfertigt. Ist der Mieter zur künftigen Zahlung rechtskräftig verurteilt worden, kann der Vermieter ihm aber nicht mehr den vertragsgemäßen Gebrauch gewähren (z.B. weil das Haus abgebrannt ist und auch nicht wieder errichtet werden soll oder darf), so kann der Mieter die Unzulässigkeit der weiteren Vollstreckung aus dem Urteil wegen seiner Befreiung von der Miete im Wege der Zwangsvollstreckungsgegenklage geltend machen. Der mit einer Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachte Einwand des Mieters gegenüber dem titulierten Anspruch des Vermieters auf Zahlung zukünftig fällig werdender Miete, das Mietverhältnis sei aufgrund einer von ihm nach Abschluss des Vorprozesses erklärten ordentlichen Kündigung beendet, ist jedoch dann nach § 767 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, wenn der Mieter bereits im Vorprozess Einwendungen erhoben hat, die sich – wegen einer von ihm ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung – gegen den Fortbestand des Mietverhältnisses richteten (BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, ZMR 2006, 192).

Rz. 230

Nach eingetretener Zahlungsunfähigkeit (BGH, Beschluss v. 20.11.2002, VIII ZB 66/02, a. a. O.) und Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ist auch die Klage auf zukünftige Leistung des Nutzungsentgelts (§ 546a Abs. 1) zulässig. Auch in der Klage auf Zahlung der Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1) muss aufgeschlüsselt werden, für welche konkreten Monate – bzw. bis wann – welche Nutzungsentschädigung in welchem Umfang verlangt wird.

Rz. 230a

Gem. § 546a Abs. 1 hat Vermieter Anspruch eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe weder davon abhängig ist, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen ist, noch davon, ob der Mieter aus dem vorenthaltenen Mietgegenstand einen entsprechenden Nutzen hat ziehen können (BGH, Urteil v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52). Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis bestanden hat, dass das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter die Mietsache vorenthält. Eine "Vorenthaltung" im Sinne des § 546a Abs. 1 liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 verletzt ist. Dabei ist grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich (OLG Hamm, Urteil v. 13.12.2002, 30 U 30/02, NZM 2003, 517; KG, Urteil v. 19.2.2004, 8 U 185/03, MietRB 2004, 226; KG, Beschluss v. 19.10.2006, 12 U 178/05, GE 2007, 217).

Der Mieter enthält die Mietsache dem Vermieter auch dann vor, wenn er die Mietsache an eine vom Eigentümer oder der beauftragten Hausverwaltung nicht hierzu bestimmte Person (hier: Hausmeister) überlässt...