Teil II Mietprozessrecht / 1.7.1 Zahlungsklagen des Vermieters

Rz. 221

Bei Zahlungsklagen muss die mit der Klage geltend gemachte Forderung im Einzelnen genau bestimmt sein. Denn die Klageschrift muss die bestimmte Angabe des Gegenstands und des Grundes des erhobenen Anspruchs sowie einen bestimmten Antrag enthalten (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die Klage ist bestimmt genug, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von dem nach dem Klägervortrag unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen noch ein Betrag in Höhe der Klageforderung offen ist; hier erübrigt sich im Hinblick auf § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Aufschlüsselung des geltend gemachten Gesamtbetrags dahin, welche Zahlung auf welche Einzelforderung angerechnet wird (BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 194/17, NZM 2019, 17 = NJW-RR 2019, 398; BGH, Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 84/17, NZM 2018, 444). Eine Klage, mit der für einen bestimmten Zeitraum (restliche) Mietrückstände eingeklagt werden, ist auch dann zulässig, wenn nicht der für jeden einzelnen Monat begehrte Rückstand unter Berücksichtigung der darauf geleisteten Zahlungen beziffert wird, sondern für den gesamten streitigen Zeitraum ein gleichbleibend bezifferter monatlicher Betrag und ein sich daraus ergebender Gesamtbetrag (BGH, Urteil v. 9.1.2013, VIII ZR 94/12, GE 2013, 349) oder wenn der gesamte Betrag der für den streitigen Zeitraum offenen Mieten abzüglich der hierauf erhaltenen Zahlungen durch den Beklagten oder das Sozialamt (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 28.3.2013, 15 S 132/11, ZMR 2013, 801) geltend gemacht wird. Bezieht sich der Vermieter auf den Inhalt eines Mietkontos, in das Bruttomieten und damit auch Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, bringt er beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Nebenkostenabrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Berücksichtigt der Vermieter in dem der Klage zugrunde gelegten Mietkonto zugunsten des Mieters Zahlungen und Gutschriften, ohne diese konkret einer bestimmten Forderung oder einem bestimmten Forderungsteil (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszahlung) zuzuordnen, kommt auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 in Betracht, beginnend mit der ältesten Schuld (BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 194/17, a.a.O.); dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung (BGH, Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 84/17, NZM 2018, 444).

Hinweis

Forderungsaufstellung

Eine tabellarische Forderungsaufstellung des Vermieters in einem "Mietkonto" genügt den Anforderungen an die Bestimmtheit seines späteren Zahlungsklageantrags, weil und wenn der Klageantrag unter Anwendung der gesetzlichen Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 auslegungsfähig ist; auch das Vorbringen des Vermieters im Verfahren ist insoweit (ergänzend) heranzuziehen; dem aus dieser Forderungsaufstellung klagenden Vermieter kann jedenfalls mit Blick auf die Zulässigkeit seiner Klage nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht maßgebliche Verrechnungsreihenfolge nach § 366 Abs. 2 für jede einzelne Position des "Mietkontos" beschreibt (BGH, Urteil v. 6.2.2019, VIII ZR 54/18, WuM 2019, 160).

Ordnet der Vermieter nach der Klageerhebung erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften anders zu, handelt es sich hierbei entweder um eine Klageänderung nach § 263 ZPO (die im Berufungsverfahren ergänzend an § 533 ZPO zu messen ist) oder, wenn sich an dem zugrundeliegenden Lebenssachverhalt nichts ändert, um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO jederzeit zulässige Klageänderung. Diese abweichende Zuordnung ist auch erstmals in der Berufungsinstanz zulässig und unabhängig von den Vorgaben des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen, weil sie kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne dieser Vorschrift darstellt (BGH, Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 84/17, a.a.O.; BGH, Urteil v. 9.1.2013, VIII ZR 94/12, Rn. 9 m.w.N.).

Bei Teilzahlungen des Mieters ist für die materielle Begründetheit der Klage in erster die Verrechnungsbestimmung des Mieters (z.B. durch entsprechende Bestimmung auf dem Überweisungsformular oder gleichzeitig mit einem entsprechenden Schreiben des Mieters an den Vermieter) maßgebend. Eine vom Mieter veranlasste Zahlung mit dem Zusatz "Miete 4-12/2005" beinhaltet eine Leistungsbestimmung i.S.d. § 366 Abs. 2 (OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.5.2008, I-10 U 11/08, ZMR 2009, 275). Auch ein einseitig vom Mieter bei Zahlung erklärter "Verrechnungsvorbehalt" ist wirksam, muss aber in angemessener Frist ausgeübt werden. Wird der Verrechnungsvorbehalt nicht ausgeübt, gilt die gesetzliche Bestimmung des § 366 Abs. 2.

Rz. 222

Die Mietvertragspart...