Teil II Mietprozessrecht / 1.6 Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung
 

Rz. 91

Der Vermieter von preisfreiem Wohnraum kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete verlangen, wenn diese unter den üblichen Entgelten liegt, die in vergleichbaren Gemein- den für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 1). Soweit der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2). Diese Klagefrist darf bei Klageerhebung noch nicht abgelaufen sein. Sie wird aber bereits durch Klageeinreichung unterbrochen, wenn die Zustellung demnächst erfolgt (§ 167 ZPO) und der Vermieter alles unternommen hat, dass die Klage ordnungsgemäß zugestellt werden kann (vgl. dazu näher Rn. 98 unten). Sie ist eine Ausschlussfrist, so dass bei ihrer Versäumung keine Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zulässig ist (LG Duisburg, Urteil v. 21.6.2005, 13 S 119/05, WuM 2005, 457; LG Berlin, Urteil v. 5.7.1996, 64 S 115/96, GE 1996, 1549; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558b Rn. 87 m.w.N.).

 

Rz. 92

Die Zustimmungsklage setzt ein wirksames Erhöhungsverlangen (in Textform und entsprechend den Erfordernissen des § 558a) voraus (BGH, Urteil v. 13.11.2013, VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33). Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgeht, ist als unzulässig abzuweisen (vgl. BGH, Urteile v. 11.7.2018, VIII ZR 190/17, v. 13.11.2013, VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33; BGH Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707; BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652; BGH, Urteil v. 12.5.2004, VIII ZR 234/03, WuM 2004, 405).

Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist; insoweit reicht es nicht aus, dass der Vermieter auf ein vom Mieter nicht abgeholtes Einschreiben/Rückschein verweist (AG München, Urteil v. 19.9.2013, 423 C 16401/13, ZMR 2014, 550). Die Rücknahme eines Mieterhöhungsverlangens im Laufe des auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhungserklärung geführten Klageverfahrens führt zur Unzulässigkeit der Zustimmungsklage (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 8.8.2017, 9 C 62/17, Juris). Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen. Dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss (LG Berlin, Urteil v. 14.7.2009, 63 S 523/08, GE 2010, 63); insbesondere muss es an den Mieter gerichtet sein (AG München, Urteil v. 19.9.2013, 423 C 16401/13, a.a.O.).

Ferner muss die einjährige Wartefrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2) abgelaufen sein; ein vor Ablauf der einjährigen Wartefrist zugegangenes Zustimmungsverlangen ist unwirksam (BGH, RE v. 16.6.1993, VIII ARZ 2/93, NJW 1993, 2109). Die Klage muss von dem Vermieter selbst erhoben werden; eine Klage im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft (durch eine von dem Vermieter ermächtigte Person) ist nicht zulässig (LG Augsburg, Urteil v. 13.3.1990, 4 S 4898/89, WuM 1990, 226; LG Köln, Urteil v. 29.9.1992, 12 S 102/92, ZMR 1993, IX Nr. 2).

Bestellt der Eigentümer nach Vermietung und Überlassung der Räume an den Mieter ein Nießbrauchsrecht (vgl. dazu näher Rn. 33b) an dem Grundstück, so tritt der Nießbraucher mit Eintragung für die Dauer des Nießbrauchs als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein (§ 567) mit der Folge, dass nur er auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen kann. Endet das Nießbrauchsrecht vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit oder während der Fortdauer des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages, tritt wieder der Eigentümer in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1) mit der Folge, dass wiederum der Eigentümer als Vermieter auf Zustimmung klagen kann. Hat noch der Nießbraucher auf Zustimmung geklagt, kann der vermietende Eigentümer in den Prozess eintreten.

Mehrere Vermieter müssen zusammen auf Zustimmung klagen. Das gilt unabhängig von ihrer Stellung als Miteigentümer auch für Eheleute, die gemeinsam den Mietvertrag abgeschlossen haben. Ist nur einer der den Mietvertrag auf Vermieterseite abschließenden Eheleute Eigentümer, tritt im Fall der Veräußerung der Erwerber ab Eintragung in das Grundbuch in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, muss also auf Zustimmung klagen (vgl. dazu näher Rn. 33a). Derjenige Ehegatte, der nicht Eigentümer der von ihm mitvermieteten Wohnung war, scheidet aus dem Mietverhältnis aus (umstr.), so dass in diesem Fall nur der Erwerber auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen braucht.

Ist nur einer von mehreren Miteigentümern im Mietvertrag als Vermieter ...

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