Teil II Mietprozessrecht / 1.6 Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Rz. 160

Achtung

Zulässigkeit der Klage

Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil. v. 29.4.2020, VIII ZR 355/18, GE 2020, 798; Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt BGH, Urteile v. 11.7.2018, VIII ZR 190/17, v. 13.11.2013, VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33; BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707; BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05).

Rz. 161

Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist; insoweit reicht es nicht aus, dass der Vermieter auf ein vom Mieter nicht abgeholtes Einschreiben/Rückschein verweist (AG München, Urteil v. 19.9.2013, 423 C 16401/13, ZMR 2014, 550). Die Rücknahme eines Mieterhöhungsverlangens im Laufe des auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhungserklärung geführten Klageverfahrens führt zur Unzulässigkeit der Zustimmungsklage (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 8.8.2017, 9 C 62/17, Juris). Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen. Dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss (LG Berlin, Urteil v. 14.7.2009, 63 S 523/08, GE 2010, 63); insbesondere muss es an den Mieter gerichtet sein (AG München, Urteil v. 19.9.2013, 423 C 16401/13, a.a.O.).

Rz. 162

Die Klage muss von dem Vermieter selbst erhoben werden; eine Klage im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft (durch eine von dem Vermieter ermächtigte Person) ist nicht zulässig (LG Augsburg, Urteil v. 13.3.1990, 4 S 4898/89, WuM 1990, 226; LG Köln, Urteil v. 29.9.1992, 12 S 102/92, ZMR 1993, IX Nr. 2).

Rz. 163

Bestellt der Eigentümer nach Vermietung und Überlassung der Räume an den Mieter ein Nießbrauchsrecht (vgl. dazu näher Rn. 33b) an dem Grundstück, so tritt der Nießbraucher mit Eintragung für die Dauer des Nießbrauchs als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein (§ 567) mit der Folge, dass nur er auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen kann. Endet das Nießbrauchsrecht vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit oder während der Fortdauer des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages, tritt wieder der Eigentümer in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1) mit der Folge, dass wiederum der Eigentümer als Vermieter auf Zustimmung klagen kann. Hat noch der Nießbraucher auf Zustimmung geklagt, kann der vermietende Eigentümer in den Prozess eintreten.

Rz. 164

Mehrere Vermieter müssen zusammen auf Zustimmung klagen. Das gilt unabhängig von ihrer Stellung als Miteigentümer auch für Eheleute, die gemeinsam den Mietvertrag abgeschlossen haben. Ist nur einer der den Mietvertrag auf Vermieterseite abschließenden Eheleute Eigentümer, tritt im Fall der Veräußerung der Erwerber ab Eintragung in das Grundbuch in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, muss also auf Zustimmung klagen (vgl. dazu näher Rn. 33a). Derjenige Ehegatte, der nicht Eigentümer der von ihm mitvermieteten Wohnung war, scheidet aus dem Mietverhältnis aus (umstr.), so dass in diesem Fall nur der Erwerber auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen braucht.

Ist nur einer von mehreren Miteigentümern im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, veräußern dann beide die vermietete Wohnung, fehlt es an der gem. § 566 notwendigen Identität zwischen Eigentümer, Vermieter und Veräußerer. Der Erwerber tritt nur dann in das Mietverhältnis ein und kann – ab Eintragung – auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen, wenn der nicht vermietende Eigentümer der Vermietung durch den anderen Eigentümer zugestimmt hat (OLG Karlsruhe, RE v. 10.2.1981, 3 REMiet 1/81, GE 1981, 1013).

Rz. 165

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs.1) im eigenen Namen ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung gem. § 558a zu stellen, dessen Wirksamkeit nicht davon abhängt, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde (BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13, GE 2014, 663).

Rz. 166

Nach Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch kann der (ehemalige) Vermieter nicht mehr auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen; seine Klage wahrt nicht die Klagefrist (KG, Beschluss v. 2.12.1996, 8 RE-Miet 6399/96, GE 1997, 110). Umgekehrt kann die fehlende Aktivlegitimation des bereits vor seiner Eintragung in das Grundbuch auf Zustimmung klagenden Erwerbers dadurch geheilt werden, dass er noch vor Ablauf der Klagefrist eingetragen wird. Tritt der Erwerber in den von dem Vermieter bereits angestrengten Zustimmungsprozess ein, nachdem...