Teil II Mietprozessrecht / 1.2.3 Prozessführung/Prozessstandschaft
 

Rz. 30

Schließen mehrere Personen einen Mietvertrag ab, so sind sie regelmäßig als Mitglieder einer GbR verbunden (KG, Beschluss v. 30.3.1992, 2 W 1331/92, WuM 1992, 323; OLG München, Urteil v. 14.1.1994, 21 U 4806/93, ZMR 1994, 216 für die nichteheliche Lebensgemeinschaft). Für Streitigkeiten, die das Mietverhältnis als Ganzes betreffen (z. B. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung), besteht eine notwendige Streitgenossenschaft, so dass bei Personenmehrheit auf der Mieter- oder der Vermieterseite der Rechtsstreit von allen gegen alle Vertragsparteien geführt werden muss (OLG Celle, Urteil v. 12.1.1994, 2 U 14/93, WuM 1995, 193).

Haben jedoch die Gründungsgesellschafter einer GmbH nach notarieller Beurkundung des Gesellschaftsvertrags den Mietvertrag im Namen der – noch nicht eingetragenen – GmbH geschlossen, so kann nach Eintragung die GmbH die Rechte aus dem Mietvertrag im eigenen Namen geltend machen (OLG München, Urteil v. 7.6.1991, 21 U 4248/90, ZMR 1997, 458 [459] = NJWE-MietR 1998, 202).

 

Rz. 31

In gewillkürter Prozessstandschaft kann ein fremdes Recht nur dann durchgesetzt werden, wenn der Kläger sein Interesse an der Durchsetzung des fremden Rechts darlegt und erforderlichenfalls beweist (OLG Koblenz, Urteil v. 24.11.2011, 5 U 652/11, ZMR 2012, 700). Der Hausverwalter ist daher zur Einziehung von Mieten aufgrund einer Ermächtigung des Vermieters nur dann prozessführungsbefugt, wenn die Entscheidung des Prozesses seine eigene Rechtslage beeinflusst (BGH, Urteil v. 21.12.1989, VII ZR 49/89, NJW 1990, 1117; KG, Beschluss v. 10.7.2006, 12 U 217/05, GE 2006, 1167 = ZMR 2007, 111; AG Wuppertal, Urteil v. 16.6.1993, 95 C 175/93, WuM 1993, 416). Dies ist nicht schon deshalb der Fall, weil der Vermieter den Verwalter bevollmächtigt hat, ihn gegenüber Mietern zu vertreten oder er dem Verwalter zu ordnungsgemäßer Verwaltung und Rechenschaft verpflichtet ist. Auch der Umstand, dass er von dem Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann, begründet kein unmittelbares eigenes rechtliches Interesse (Zimmermann, Mietprozess, 1. Kap. Rn. 85).

 

Rz. 31a

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar parteifähig, jedoch ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer nicht prozessführungsbefugt, um Ansprüche aus dem Miteigentum geltend zu machen (BGH, Urteil v. 26.1.2007, V ZR 175/06, GE 2007, 1481). Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann die Eigentümergemeinschaft die auf die mangelfreie Herstellung gerichteten Ansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum im eigenen Namen geltend machen, wenn sie hierzu durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer ermächtigt ist. Bei Mängeln am Sondereigentum bedarf es einer Ermächtigung durch den jeweiligen Sondereigentümer (BGH, Urteil v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007, 1952).

Die Wohnungseigentümer können Erfüllung- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung zu übertragen (sog. Ansichziehen); dem steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 80/09, GE 2010, 489). Durch diese Vergemeinschaftung wird allerdings die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für die gerichtliche Geltendmachung begründet und somit. den einzelnen Wohnungseigentümern die Prozessführungsbefugnis entzogen (BGH, Urteil v. 5.12.2014, V ZR 5/14, GE 2015,259 = WuM 2015, 178); hat bereits vorher ein einzelner Wohnungseigentümer geklagt, kann er aber den Prozess analog §§ 265, 326 ZPO fortsetzen (OLG Hamm, Beschluss v. 5.11.2009, I - 15 Wx 15/09, ZMR 2010, 389).

Die Prozessführungsbefugnis des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage, Ansprüche der Wohnungseigentümergesellschaft im eigenen Namen geltend zu machen, kann nicht mehr aus seiner Rechtsstellung nach dem WEG hergeleitet werden (BGH, Urteil v. 28.1.2011, V ZR 145/10, NJW 2011, 1361; Prütting/Gehrlein, § 50 ZP0 Rn. 44). Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist nicht berechtigt, Ansprüche aus der Verwaltung einer Eigentumswohnung im eigenen Namen geltend zu machen (AG Neuss, Urteil v. 23.12.1988, 36 C 524/88, NJW-RR 1989, 269 = WuM 1989, 88). Davon zu unterscheiden ist die Geltendmachung von Ansprüchen durch den Hausverwalter im Namen des Vertretenen, die für zulässig gehalten wird (KG, Beschluss v. 10.10.2002, 5 W 289/02, GE 2003, 525; a. A. OLG Koblenz, NJW-RR 2000, 534, 535; OLG Karlsruhe, AnwBl. 1990, 105).

 

Rz. 31b

Die Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters ergibt sich aus § 152 Abs. 1 Halbsatz 2 ZVG. Diese kann über den Zeitpunkt der Aufhebung der Zwangsverwaltung hinaus andauern. Mieten und Pachten gebühren dem Ersteher erst von dem Zuschlag an (§ 56 Satz 2 ZVG). Die Nutzungen aus der Zeit vor der Wirksamkeit des Zuschlags bleiben dagegen Zwangsverwaltungsmasse; der Zwangsverwalter ist berechtigt, diese einzuziehen, soweit es noch nicht geschehen ist, und Überschüsse nach Maßgabe des Teilungsplanes an d...

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