Teil II Mietprozessrecht / 1.2.3 Prozessführung/Prozessstandschaft

Rz. 33

Schließen mehrere Personen einen Mietvertrag ab, so sind sie regelmäßig als Mitglieder einer GbR verbunden (KG, Beschluss v. 30.3.1992, 2 W 1331/92, WuM 1992, 323; OLG München, Urteil v. 14.1.1994, 21 U 4806/93, ZMR 1994, 216 für die nichteheliche Lebensgemeinschaft). Für Streitigkeiten, die das Mietverhältnis als Ganzes betreffen (z. B. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung), besteht eine notwendige Streitgenossenschaft, so dass bei Personenmehrheit auf der Mieter- oder der Vermieterseite der Rechtsstreit von allen gegen alle Vertragsparteien geführt werden muss (OLG Celle, Urteil v. 12.1.1994, 2 U 14/93, WuM 1995, 193).

Haben jedoch die Gründungsgesellschafter einer GmbH nach notarieller Beurkundung des Gesellschaftsvertrags den Mietvertrag im Namen der – noch nicht eingetragenen – GmbH geschlossen, so kann nach Eintragung die GmbH die Rechte aus dem Mietvertrag im eigenen Namen geltend machen (OLG München, Urteil v. 7.6.1991, 21 U 4248/90, ZMR 1997, 458 [459]).

Rz. 34

In gewillkürter Prozessstandschaft kann ein fremdes Recht nur dann durchgesetzt werden, wenn der Kläger sein Interesse an der Durchsetzung des fremden Rechts darlegt und erforderlichenfalls beweist (OLG Koblenz, Urteil v. 24.11.2011, 5 U 652/11, ZMR 2012, 700). Der Hausverwalter ist daher zur Einziehung von Mieten aufgrund einer Ermächtigung des Vermieters nur dann prozessführungsbefugt, wenn die Entscheidung des Prozesses seine eigene Rechtslage beeinflusst (BGH, Urteil v. 21.12.1989, VII ZR 49/89, NJW 1990, 1117; KG, Beschluss v. 10.7.2006, 12 U 217/05, GE 2006, 1167 = ZMR 2007, 111; AG Wuppertal, Urteil v. 16.6.1993, 95 C 175/93, WuM 1993, 416). Dies ist nicht schon deshalb der Fall, weil der Vermieter den Verwalter bevollmächtigt hat, ihn gegenüber Mietern zu vertreten oder er dem Verwalter zu ordnungsgemäßer Verwaltung und Rechenschaft verpflichtet ist. Auch der Umstand, dass er von dem Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann, begründet kein unmittelbares eigenes rechtliches Interesse (Zimmermann, Mietprozess, 1. Kap. Rn. 85).

Rz. 35

Die Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters ergibt sich aus § 152 Abs. 1 Halbsatz 2 ZVG. Diese kann über den Zeitpunkt der Aufhebung der Zwangsverwaltung hinaus andauern. Mieten und Pachten gebühren dem Ersteher erst von dem Zuschlag an (§ 56 Satz 2 ZVG). Die Nutzungen aus der Zeit vor der Wirksamkeit des Zuschlags bleiben dagegen Zwangsverwaltungsmasse; der Zwangsverwalter ist berechtigt, diese einzuziehen, soweit es noch nicht geschehen ist, und Überschüsse nach Maßgabe des Teilungsplanes an die Berechtigten auszukehren. Für Ansprüche, welche einen früheren Zeitraum betreffen, ist der Zwangsverwalter daher auch nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung grundsätzlich prozessführungsbefugt (BGH, Urteil v. 19.5.2009, IX ZR 89/08; OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.10.2009, I-10 U 62/09, ZMR 2010, 439; OLG Celle, Beschluss v. 26.3.2007, OLGR 2007, 420, 2 U 49/07; KG, Urteil v. 19.9.2005, GE 2005, 1487).

Rz. 36

Hinweis

Mietermehrheit und Rückzahlung

Im Falle einer Mietermehrheit kann ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen; er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt und kann daher nur Zahlung beziehungsweise Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen (BGH, Urteil v. 27.5.2020, VIII ZR 45/19, GE 2020, 787). Sind beide Eheleute Mieter, sind sie jeweils allein zur Prozessführung befugt, soweit es sich um Ansprüche auf Duldung einer Parabolantenne handelt (BGH, Urteil v. 2.3.2005, VIII ZR 118/04, GE 2005, 428).

Rz. 37

Klagt der Mieter auf Rückzahlung der Kaution, muss er beweisen, dass er bei Vertragsbeginn eine Kaution geleistet hat. Der Vermieter muss beweisen, dass der Rückforderungsanspruch durch Aufrechnung erloschen ist und trägt die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen (BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17, WuM 2019, 524). Ist streitig ob eine Kaution zurückgezahlt worden ist, so trifft die Beweislast den Vermieter (LG Hamburg, Urteil v.8.11.2007, 307 S 164/06, ZMR 2008, 454).

Mehrere Mieter können aber grundsätzlich nur gemeinsam den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution geltend machen (KG, Beschluss v. 2.2.2012, 8 U 193/11, GE 2012, 688; OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.11.2002, 10 U 172/01, GE 2003, 183; LG Flensburg, Beschluss v. 9.10.2008, 1 S 56/08, ZMR 2009, 449; LG Berlin, Urteil v. 21.12.1999, 64 S 314/99, GE 2000, 205; LG Gießen, NJW-RR 1996, 1162; AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 12.5.2010, 15 C 314/09, GE 2010, 1275; AG Brandenburg, Urteil v. 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758; AG Berlin-Pankow/Weißensee, Urteil v. 11.9.2013, 2 C 175/13, GE 2013, 1460; Zimmermann, Mietprozess, 1. Kap. Rn. 110; a.A. Woitkewitsch, ZMR 2005, 426 [428 ff.]). Sie können jedoch einen von ihnen zur alleinigen Geltendmachung des Anspruchs ermächtigen mit der Folge, dass dieser prozessführungsbefugt für alle ist; er muss dann Zahlung an sich und die Mitmieter beantragen, weil sonst die Klage mangels Pr...