Strom- und Gaskosten – Eigentümer haftet nicht für Rückstände des Mieters

1 Leitsatz

Werden die Stromkosten einer vermieteten Wohnung über einen eigenen Zähler erfasst, besteht der Stromlieferungsvertrag nur zwischen dem Stromanbieter und dem Mieter.

2 Das Problem

Kommt der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten, bleibt der Vermieter häufig nicht nur auf den Mieten, sondern auch auf den Betriebskosten sitzen, die der Mieter eigentlich zusätzlich zur Miete zahlen sollte. So hat der Vermieter bzw. Eigentümer z. B. die Kosten für Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister, Kaminkehrer etc. weiter zu zahlen, unabhängig davon, ob sie ihm von seinem Mieter erstattet werden.

3 Die Entscheidung

Anders ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des BGH, wenn die Kosten für die vermietete Wohnung über einen eigenen Zähler erfasst werden wie z. B. die Stromkosten. Dann richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot schlüssig annimmt. Dementsprechend kommt der Stromlieferungsvertrag nur zwischen dem Mieter und dem Stromlieferanten zustande; nicht aber zwischen Vermieter und Stromlieferant. Daher kann sich dieser nur an seinen Vertragspartner, den Mieter, halten. Dies gilt unabhängig davon, ob dem Versorger die Identität des Mieters bekannt ist oder er überhaupt weiß, dass die Wohnung vermietet wird. Unerheblich ist ferner, ob sich der Stromzähler räumlich in der jeweiligen Wohnung befindet. Entscheidend ist, dass über diesen Zähler nur der Stromverbrauch der konkreten Wohnung erfasst wird. Auf die Verfügungsgewalt über den Hausanschluss ("Netzanschluss" nach § 5 NAV) kommt es nicht an.

Hinweis

Auch bei Gaslieferung

Gleiches muss für den Gasverbrauch des Mieters gelten, wenn dieser durch einen Wohnungszähler erfasst wird. Auch hier ist der Mieter Adressat der Realofferte des Gasversorgers, sodass ein Vertrag nur zwischen diesem und dem Mieter zustande kommt und eine Haftung des Hauseigentümers für Zahlungsrückstände nicht infrage kommt (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 21.11.2019, 106 C 400/18, GE 2020 S. 205).

4 Entscheidung

BGH, Urteil v. 27.11.2019, VIII ZR 165/18, WuM 2020 S. 94