Die Pflichtverletzung und Störung muss für den anderen Vertragsteil unzumutbar sein. Das ist i. d. R. nicht der Fall, wenn der Kündigende durch sein eigenes Verhalten die Reaktion des anderen Teils veranlasst hat.
Provozierendes Verhalten
Das Kündigungsrecht schlägt somit nicht durch, wenn das provozierende Verhalten eines Vertragsteils Ursache für das Verhalten des anderen ist.
In Ausnahmefällen hat die Rechtsprechung schon bisher bei nicht verschuldetem Verhalten, das zu einer schweren Störung des Hausfriedens führt (z. B. Taten eines Geisteskranken), die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zugelassen.[1]
Genauso wurde entschieden bei
- einer nicht harmlosen Belästigung durch einen älteren, verwirrten Mitbewohner[2];
- krankheitsbedingte Handlungen, die fortgesetzt höchstpersönliche Rechtsgüter gefährden oder verletzten.[3]
Hierfür besteht nun eine ausdrückliche Rechtsgrundlage:
Entscheidend ist, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die andere Vertragspartei noch zumutbar ist. Das Verschulden ist hier insoweit von Relevanz, als die Anforderungen an die Unzumutbarkeit bei nicht schuldhaftem Verhalten des Störers höher sein werden als bei einer schuldhaften Störung des Hausfriedens. Eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses kann im Einzelfall auch bei einer nicht schuldhaften nachhaltigen Störung des Hausfriedens gegeben sein.[4]
Prüfen Sie, ob Sie das Gesundheitsamt/Betreuungsgericht einschalten
Wenn Gefahren für Leib und Leben des Betroffenen oder andere Personen ausgehen, können diese Stellen vielleicht für schnellere Abhilfe schaffen als ein langwieriger Rechtsstreit.
Lassen Sie sich insoweit kompetent beraten und fahren ggf. auch mehrgleisig.
Außerordentliche Kündigung für beide Vertragsparteien
Das außerordentliche Kündigungsrecht steht gleichermaßen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zu.
Die Rechtsprechung verlangt i. d. R., dass bei Störungen des Hausfriedens eine Abmahnung erfolgen muss, bevor fristlos gekündigt werden darf. Eine Ausnahme gilt nur für besonders massive und schwerwiegende Vertragsverletzungen, wie es in § 543 Abs. 3 BGB ausdrücklich geregelt ist. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder
- die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Über das Vorliegen dieser Ausnahmetatbestände kann man sich vor Gericht lange streiten.
Abmahnung vor Kündigung
Es empfiehlt sich daher i. d. R., bei Störungen des Hausfriedens abzumahnen, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird. Dies gilt insbesondere bei Störungen des Hausfriedens durch Lärmen, Störungen der Nachtruhe etc., die sich über einen längeren Zeitraum hinziehen.
Die Unzumutbarkeit wird sich i. d. R. erst ergeben, wenn der Gestörte den anderen Vertragsteil zur Einstellung dieses Verhaltens auffordert und für den Fall der Nichteinhaltung die fristlose Kündigung androht und das störende Verhalten trotzdem fortgesetzt wird
Für beweisbaren Zugang sorgen
Damit die Abmahnung und spätere Kündigung rechtliche Wirkung für Sie entfalten, müssen Sie ggf. bei Bestreiten des Mieters beweisen können, dass diese wichtigen Schreiben zugegangen sind. Insoweit ist der Einwurf in den Hausbriefkasten des Mieters durch einen Zeugen zu empfehlen. Der Zeuge darf aber nicht Vertragspartner im Mietvertrag sein und muss auch den Inhalt des Schreibens kennen, das er einwirft.
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